阶段性担保责任因房产未办证而持续存在-阳新借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5516号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年12月2日，刘某、汪某民向某银行阳新支行申请个人购房贷款106000元，以位于阳新县兴国镇某栋某单元某号房屋设定抵押。同日，阳新某地产开发实业有限公司与某银行阳新支行签订《阶段性担保及回购保证协议书》，约定阳新某地产开发实业有限公司为刘某、汪某民的贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息等，保证期限为该客户房产证件办理完毕为止。刘某、汪某民亦于同日向某银行阳新支行出具《同意抵押承诺书》，同意以位于湖北省黄石市阳新县某号楼某单元某号房产作为抵押物。

2011年1月30日，刘某（借款人）、汪某民（抵押人）、阳新某地产开发实业有限公司（保证人）与某银行阳新支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额106000元，借款期限120个月，执行利率5.44%，逾期执行利率8.32%，还款方式为等额本息。合同约定阳新某地产开发实业有限公司提供阶段性保证担保，担保期限自合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止。2011年1月28日，案涉房屋办理了商品房预售抵押预告登记。2011年1月30日，银行发放贷款106000元。刘某、汪某民从2017年6月23日开始逾期，截至2024年10月14日，尚欠借款本金47303.64元，利息（含罚息、复利）21175.24元。案涉房屋至今尚未办理建筑物所有权首次登记。

法院判决刘某、汪某民偿还全部欠款本息；阳新某地产开发实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担责任后有权向刘某、汪某民追偿。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心问题：为什么开发商在购房者逾期5年后还要"背锅"？

这个案例看似是银行追讨欠款，实则给所有房地产企业敲响了警钟："阶段性担保"不等于"临时担保"。很多企业以为房屋交付后担保责任就结束了，但本案中开发商的担保责任持续了13年（从2011年签约到2024年判决），根源在于合同中那句关键约定——"担保至借款人取得房产证并办妥抵押登记为止"。由于房屋始终未办理"大证"（建筑物所有权首次登记），导致抵押登记无法完成，开发商的担保责任就像"紧箍咒"一样越戴越紧。

企业必须警惕的3个风险点：

1. "阶段性"≠"短期性"
   企业常误以为"阶段性担保"只覆盖交房前的短时间。实际上，只要购房者没拿到房产证并完成抵押登记，担保责任就一直存在。本案中，购房者2017年就逾期了，但因房屋"大证"未办，开发商直到2024年仍要承担连带责任。建议： 在签担保协议时，务必明确最长担保期限（如"不超过交房后24个月"），避免无限期担责。

2. 产权登记拖延=风险滚雪球
   本案房屋2011年就预售了，但13年后仍未办理"大证"，导致银行抵押权始终无法转为正式登记。这种情况下，银行只能向开发商追偿。很多企业因工程验收问题、资料缺失等拖延办证，殊不知这会让担保债务像雪球般越滚越大（本案欠款从4.7万本金滚到6.8万本息）。建议： 建立"产权登记倒计时"机制，交房后6个月内必须完成"大证"办理，否则立即启动内部问责。

3. 购房者跑路≠开发商免责
   本案中购房者失联，开发商以为"人跑了就没事了"，结果反而要全额买单。法院明确：只要合同约定的担保条件未达成（即未完成抵押登记），开发商就得兜底。建议： 定期筛查已售房屋办证进度，发现购房者拖延办"小证"时，通过短信、公告等方式书面催告，保留证据以降低自身风险。

实战防范口诀：

• 签协议时划"红线"：明确担保截止的具体条件和最后期限
• 交房后盯"两证"：开发商主动办理"大证"，督促购房者3个月内办"小证"
• 建台账防漏洞：对每套已售房屋建立担保责任清单，到期未解除的立即预警

记住：担保不是"走过场"，而是真金白银的责任。企业千万别把"阶段性担保"当成促销工具随意承诺，否则可能像本案开发商一样，为了一笔10万的贷款，背上数万元的债务追偿官司。管好产权登记这"最后一公里"，才是企业规避担保风险的真正防火墙。