物业费违约金主张需证明服务质量达标-麻城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初1772号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实及判决结果
麻城某物业服务有限公司是麻城市市府龙湾小区的物业服务企业。2015年2月1日，麻城某合金桥置业有限公司与麻城某物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，约定由麻城某物业服务有限公司为市府龙湾小区提供物业服务，收费标准为每平方米每月1.2元。后来，何某、邹某燕购买了该小区7幢2单元14层1401室房屋，2018年9月3日办理了不动产权过户登记，房屋建筑面积为103.58平方米。2021年9月19日，麻城市市府龙湾小区业主委员会又与麻城某物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，将物业费标准调整为每平方米每月1.3元，并约定业主未按时交费需按日千分之三支付违约金。相关收费标准均有麻城市物价局和房地产管理局的批复文件支持。何某、邹某燕自2021年10月1日至2024年8月31日一直未缴纳物业费，共计4713元（计算方式：103.58平方米×1.3元/月/平方米×35个月），经麻城某物业服务有限公司多次催要仍不支付，公司便向法院起诉要求支付欠款及违约金。

法院判决何某、邹某燕在10日内向麻城某物业服务有限公司支付拖欠的4713元物业费，但驳回了公司要求支付违约金的请求。

三、企业防范法律风险的核心提示
这个案例看似简单，却暴露了一个关键风险点：物业公司光收物业费容易，但想拿违约金，必须拿出“服务达标”的实锤证据！ 法院为什么没支持违约金？因为麻城某物业服务有限公司只证明了业主欠钱，却没证明自己提供的服务完全符合合同标准（比如清洁是否到位、安保是否落实等）。说白了，业主不交钱固然不对，但物业公司自己“服务打折扣”也可能导致维权失败。

对企业来说，这就像开餐馆——顾客吃了饭不给钱，你当然能要回餐费；但如果菜单上写着“每日鲜鱼”，结果端上来的是冻鱼，你还想收“违约金”，法院肯定不支持。企业要避免这种被动，关键做到三点：

1. 服务过程留痕迹：别以为“做了就行”。清洁、维修、安保等服务，必须用照片、视频、业主签字确认单等方式记录。比如每月拍小区公共区域清洁前后对比照，维修后让业主签收工单。这些不是“多此一举”，而是未来打官司的“救命稻草”。
2. 合同标准要具体：别写“提供良好服务”这种空话。在物业服务合同里明确写清：电梯多久检修一次、垃圾每天清运几次、安保巡逻路线和频次等。越细越好，避免模糊表述。
3. 催缴费前先自检：业主拖着不交费时，别急着发律师函。先翻翻服务记录：过去3个月有没有业主投诉？服务是否打折扣？如果自己都心虚，违约金主张很可能泡汤。

一句话总结：企业收钱天经地义，但想“额外”拿违约金，得先证明自己“说到做到”。 日常多花10分钟留证据，比事后花10万元打官司更划算。物业服务行业如此，其他服务型企业（如家政、保洁、外包运维）同样适用——你的合同写得再漂亮，拿不出履约证据，法律也帮不了你。