逾期交房但最终能交房的，法院不轻易支持解约-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0121民初10375号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实与判决结果

曹某与某某置业公司于2022年2月17日签订《商品房买卖合同》，约定曹某购买某某置业公司开发的某晶花园G6幢6层603室商品房，房屋总价936000元，其中首付款336000元，剩余600000元通过某某银行贷款支付。合同约定某某置业公司应当在2023年11月30日前，将具备《竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收查验合格证明》的商品房交给曹某使用。

合同签订后，曹某依约支付了首付款，并办理了银行贷款。2023年11月，某某置业公司向曹某发出《某晶花园交房顺延通知书》，通知由于疫情形势严峻等原因，交付时间将顺延。2024年5月，曹某向某某置业公司发出《律师函》，要求解除合同。2024年12月，某某置业公司向曹某寄送《交房通知书》，通知曹某于2024年12月31日至2025年1月2日办理交房手续。2024年12月30日，案涉项目取得竣工验收备案表等材料。截至一审判决前，曹某未办理房屋交付手续。

某某置业公司主张，项目在施工过程中受到新冠疫情封控影响停工约102天，因重度污染天气停工36天，因中高考停工64天，总计停工202天。

判决结果：法院驳回了曹某的全部诉讼请求，不支持解除房屋买卖合同。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子告诉我们：即使你没能按时交房，但如果最终能交房，法院可能不会让买家轻易解除合同。为什么呢？关键在于"合同目的能否实现"这个核心问题。

风险一：以为逾期60天买家就能随便解除合同

很多开发商以为，只要合同写了"逾期超过60天买家可以解除合同"，就万事大吉了。但这个案例告诉我们：法院不会机械地看合同条款。即使合同约定了逾期60天可解约，但如果房子最终能交，买家的购房目的能够实现，法院可能不会支持解除合同。

企业防范建议：

• 在合同中明确约定"实质性违约"的标准，而不仅仅是时间期限
• 保留好项目施工进度记录，证明虽然逾期但一直在积极推进
• 如果确实无法在约定时间内交房，主动与业主沟通，提供明确的交付时间表

风险二：忽视不可抗力证据的收集与保存

本案中，某某置业公司能胜诉的关键之一，是提供了大量因疫情、重污染天气导致停工的证据，包括政府发布的疫情防控通告、重污染天气预警等官方文件。如果没有这些证据，法院很难认可延期是合理原因。

企业防范建议：

• 建立专门的"不可抗力事件档案"，每次遇到停工情况，立即保存政府发布的相关通知、公告
• 对于因不可抗力导致的停工，及时制作《工程进度延误报告》，由监理单位签字确认
• 定期向业主发送《工程进度告知函》，说明停工原因及预计影响，保留送达证据

风险三：通知方式不当导致"没通知到"

本案中，曹某发出的《律师函》寄给了已离职的前法定代表人，且寄到已不办公的注册地址，法院认定为"未形成有效送达"。这意味着，即使你发出了通知，如果方式不对，也可能被视为没通知到。

企业防范建议：

• 在合同中明确约定双方的有效通讯地址和联系方式，并约定"按此地址发送即视为送达"
• 企业变更办公地址或法定代表人后，及时书面通知所有业主
• 收到业主函件时，即使不认同其内容，也要先签收并留存，避免"没收到"的争议

风险四：不了解最新司法政策

法院在判决中引用了《全国法院民商事审判工作会议纪要》和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，强调在房地产行业下行背景下，应"促进合同履行、维护交易稳定"。

企业防范建议：

• 定期关注最高人民法院发布的各类指导意见和司法解释
• 与法律顾问保持沟通，了解最新司法实践和裁判倾向
• 在处理业主纠纷时，不仅要考虑合同约定，还要考虑当前宏观经济环境和政策导向

写给企业的贴心话：

作为开发商，最怕的就是业主集体要求退房。这个案例告诉我们，即使你没能按时交房，只要房子最终能建好交付，且能证明延期有合理原因，法院大概率会支持继续履行合同。

但是！这不意味着你可以不重视交房时间。相反，你应该：

1. 把"不可抗力"条款写得既合法又合理，不能无限扩大
2. 遇到可能延期的情况，第一时间主动沟通，而不是等业主来问
3. 留存所有能证明延期原因的证据，包括政府文件、施工日志等
4. 真的无法交付时，要果断采取补救措施，而不是硬扛

记住：现在的法院更看重"合同能不能履行"，而不是"合同有没有违约"。只要你真心实意在建房子、能最终交付，法院通常会给你机会；但如果你摆烂不干，那结果可能就完全不同了。

最后提醒：每个案子都有其特殊性，本文仅基于特定案例分析。企业在遇到类似问题时，应结合自身情况咨询专业法律人士，制定针对性的应对策略。