企业以房抵债协议无法履行时仍须支付款项-太和合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初8029号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

甲方亳州某德房地产公司、乙方安徽某创建设公司、丙方安徽某装饰公司、丁方太和县某开发公司共同签订《四方抵房协议》，合同约定：甲方与乙方签订了亳州城南新区菁华某园一期三标段总承包工程施工合同补充协议，甲方应向乙方支付到期工程款。乙方与丙方于2019年11月4日滁州某园雅筑一期五标项目工程签订了《滁州某园雅筑一期五标外墙保温工程》，乙方应向丙方支付到期应收账款。丙方与丁方签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，由丙方购买丁方开发的位于太和某代之光45号楼2401、太和某代之光朝晖苑地下车位0346的商品房，该商品房总楼价为675706元。

经四方一致确认，各方存在如下债权债务关系：甲方应付乙方到期工程款665706元；乙方应付丙方到期应收账款1216472.53元；丙方须向丁方支付楼款665706元。各方一致确认同意：基于以上债权债务关系，为简化支付结算手续，丙方将其对乙方的到期应收账款中的665706元，与甲方应付乙方到期工程款中的665706元，以及丙方应付给丁方的楼款665706元进行等额冲抵。冲抵后，丙方仍欠付丁方楼款0元，剩余楼款丙方应在签署《商品房买卖合同》时一次性付清。协议各方一致确认同意：各方按约定冲抵款项后，即视为乙方已向丙方付清该笔应收账款，甲方已向乙方付清与该笔应收款等额的工程款，丙方已向丁方付清该笔楼款。

原告安徽某装饰公司起诉要求被告太和县某开发公司协助将房屋和车位产权登记至原告名下，如不能登记则支付楼款665706元。被告辩称因未签订正式买卖合同、未收到监管账户资金等原因，无法办理产权登记，且协议无法继续履行，原告应向其债务人主张权利。

法院判决被告太和县某开发公司在判决生效之日起六十日内支付原告安徽某装饰公司665706元。

三、以房抵债协议的法律风险及防范建议

这个案例告诉我们：企业间签订以房抵债协议时，如果房子最终无法过户，企业仍要掏钱支付原债务！很多老板以为签了抵债协议就万事大吉，没想到房子过不了户反而要再掏一遍钱。

为什么法院这样判？
简单说就是：四方签了抵债协议，约定用房子抵掉66万多的债务。但后来房子因为各种原因（比如可能被查封了）办不了产权证，被告公司就拖着不给房子也不给钱。法院认为，既然协议签了，你（被告）就得按约定把房子过户给人家，现在过户不了，那就得老老实实把钱给人家。这就像你跟朋友说"我用手机抵你欠我的饭钱"，结果手机是坏的不能用，那你还是得付饭钱。

企业应该注意哪些风险？

1. "纸上抵债"风险大
   很多企业只签了抵债协议，却没有真正办理房产过户手续。就像本案中，四方签了协议但没实际过户，结果房子过不了户，债务又回来了。建议： 签了抵债协议后，一定要尽快办理产权过户手续，不能只停留在"协议"层面。如果短期内无法过户，应在协议中明确约定"如果X个月内无法过户，应以现金方式偿还"。

2. 房子"不干净"要吃亏
   案例中房子可能因为涉及其他纠纷被查封，导致无法过户。很多企业只看协议不查房产状态，结果抵到"问题房"。建议： 在签订抵债协议前，务必到房产登记部门查询房屋状态，确认没有查封、抵押等权利瑕疵。可以花几百元做一次房产查档，避免损失几十万。

3. 监管账户不能忘
   被告辩称"没收到监管账户资金"，这也是很多企业忽略的。商品房交易有严格规定，房款必须进入监管账户才能办理网签。建议： 如果是商品房抵债，一定要了解当地房产交易监管规定，确保资金进入指定账户，否则后续手续根本办不了。

4. 多方协议要"闭环"
   本案是四方协议，一环出问题就全盘皆输。甲方欠乙方钱，乙方欠丙方钱，丙方又欠丁方钱，结果丁方的房子有问题，所有债务又回到了起点。建议： 在设计抵债方案时，要确保每一环都有"备选方案"。比如在协议中写明："若因丁方原因导致无法过户，丁方应在10日内以现金支付相应款项"。

5. 及时行动别拖延
   原告多次协商无果才起诉，如果早点发现风险就能及时止损。建议： 签订抵债协议后要定期跟进过户进展，发现3个月还没动静就要警惕，立即书面催告对方履行义务并保留证据。

一句话总结： 以房抵债不是"免死金牌"，房子过不了户，钱还得照付！企业在签订抵债协议时，务必做到"三查三定"：查房产状态、查协议漏洞、查对方信誉；定明确时限、定违约责任、定替代方案。这样才能真正用好"以房抵债"这个工具，避免从"收债"变成"欠债"。