社区代签物业合同对业主有效，拖欠物业费需承担法律责任-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初8218号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

安徽某置业有限公司与安徽某物业有限公司于2017年12月1日签订了《某铭城国际前期物业服务合同》，约定由安徽某物业有限公司对于某铭城国际提供前期物业管理服务。在该合同中，约定的高层住宅服务费用为每月每平方米1.2元。台州市某管理有限公司太和县分公司提交的安徽某物业有限公司2021年4月20日的物业服务收费标准备案表显示高层住宅为每月每平方米1.2元。
2022年2月7日，台州市某管理有限公司太和县分公司（被委托方）、太和县城关镇某社区居民委员会（委托方）、安徽某置业有限公司（见证方）签订了《委托合同书》。该合同书明确“因某铭城国际小区前期物业于2021年7月10日退场，按照城关镇人民政府要求，目前铭城国际小区因未成立业主委员会和物管会，暂由城关镇某社区进行应急管理…现委托台州市某管理有限公司太和县分公司对于某铭城国际小区进行临时管理”。该委托书中约定：物业费用，按照太和县住建局物业科核定的物业收费标准进行收费；委托临时管理服务期限，自本委托书签订之日起至小区中标物业进驻或者业主管委会（或者物管会）选定物业进驻为止。
2023年4月21日，台州市某管理有限公司太和县分公司（被委托方）、太和县城关镇某社区居民委员会（委托方）、安徽某置业有限公司（见证方）达成《委托合同书》的补充协议：物业费按年收费，收费截至时间为年度物业费的最后一天；被委托方于2021年7月10日开始收费。
另查明，案涉房屋建筑面积为128.1平方米。

法院判决结果很简单：被告刘某必须在15天内向原告台州市某管理有限公司太和县分公司支付2021年7月10日至2023年7月9日的物业费3689.3元，但驳回了原告要求赔偿逾期付款损失的请求。

三、核心观点：社区代签物业合同合法有效，企业签约必须规范

这个案子的核心就一句话：当小区没有业主委员会时，社区居委会在政府指导下代签的物业合同，对全体业主都管用！ 刘某以为“合同不是我和物业签的，我就能不交钱”，但法院直接否定了这种想法。原因很简单：小区刚建成时，开发商会先找物业公司（即“前期物业”）；但如果前期物业突然撤场，而业主们又没选出自己的业委会，这时候社区居委会就能在政府指挥下“临时顶岗”，代表业主和新物业公司签合同。这种合同不是儿戏，它受法律保护，业主必须老老实实交物业费。

对企业来说，这暴露了两大风险点，必须立刻防范：

1. 签约流程不规范，等于白干！
   比如本案中，社区和物业2021年7月就开始合作，但直到2022年2月才补签书面合同。万一期间发生纠纷（比如业主拒交费），物业很难证明自己有权收费。更危险的是，如果社区签约时没拿到政府书面授权（比如城关镇的红头文件），业主就能像刘某一样喊“合同不合法”来赖账。
   ✅ 防范建议：

   • 新接管小区时，必须拿到政府或社区的正式委托书（写清楚“经XX政府批准”），别信口头承诺。
   • 合同里写死关键信息：服务内容、收费标准、期限（比如“到新物业入驻为止”），并让社区、开发商三方盖章。
   • 从第一天服务起就留证据：拍照记录小区现状、发缴费通知短信、贴公告，防止业主说“你没提供服务”。

2. 收费不透明，业主一告一个准！
   刘某辩称“物业没公示收费明细，我不该交钱”。虽然法院这次没支持她（因为合同本身合法），但这类理由在其他案子中经常让物业败诉。比如物业费突然涨价，却没贴公告说明原因；或者收了费却说不清钱花哪儿了，业主完全可以投诉到住建局，甚至集体拒交费。
   ✅ 防范建议：

   • 每季度公示一次账单：在小区门口或业主群发“物业费花哪了”（比如清洁费占30%、维修费占50%），别怕麻烦。
   • 收费前先“亮证”：在收费点挂上物价局批的收费许可证，让业主一眼看到“1.2元/㎡”是合法的。
   • 催费要留痕：短信通知、上门贴单、微信留言都保存好，避免业主说“我没收到”。

记住：法律不保护“装睡”的人！ 业主不能因为“合同没我签字”就耍赖，但物业也别指望靠“糊弄”收钱。签合同像盖房子——地基（政府授权）要牢，砖瓦（服务细节）要实。否则，赢了官司也丢了口碑，业主跑光了，企业还赚什么？赶紧自查：您服务的小区有没有业委会？合同是谁签的？收费单子贴没贴？别等被告上法庭才后悔！