企业用房屋买卖合同做债务担保要当心 直接拿房 条款无效-宁国房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2019)皖1881民初4330号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年11月15日，宁国某景房地产开发有限公司（甲方）与舒某（乙方）签订《绿景佳苑项目营销协议》，约定宁国某景房地产开发有限公司将绿景佳苑项目营销工作委托给舒某，协议第四条约定："销售业绩提成：甲方同意按总销售额的5‰提成给予乙方，如果乙方的实际销售均价大于住宅5000.00元/㎡，除106.14㎡的4套特价房不计在内、商铺10000.00元/㎡，则超额销售款按三七分成(甲方70%、乙方30%)，甲方将所有房源交由乙方销售（含抵账部分）。乙方销售额每达500万元，甲方给予支付销售业绩款。"因宁国某景房地产开发有限公司未按约支付相应款项，2017年1月10日，宁国某景房地产开发有限公司向舒某出具承诺一份，载明："由于公司资金紧张，现公司职员销售经理舒某2017年1月份后所有工资未付，销售提成及销售议价款未付（按之前合同约定：提成是总销售额的5‰；议价住宅超过5000.00元/㎡的按三七分成的比例，公司七成，舒某三成），现公司将绿景佳苑1006-2006的商铺抵押给舒某，若宁国某景房地产开发有限公司在2017年5月30日前把所有工资和销售提成及议价款一次性付清后，舒某将此门面退回公司名下，双方就此了结此事，若公司在规定时间内还没有付清舒某的工资及销售提成和销售议价款，那么绿景佳苑的1006-2006号商铺归舒某所有，宁国某景房地产开发有限公司特此向舒某作出郑重承诺！"同年2月12日，双方就承诺书中载明的房产（绿景佳苑1单元1006、2006号商铺）签订《商品房买卖合同》，宁国某景房地产开发有限公司于2017年3月27日在宁国市房地产管理局办理了预售登记备案。另查明，承诺书载明的"工资和销售提成及议价款"至今尚未结算清结。

法院判决结果：宁国某景房地产开发有限公司起诉要求撤销《商品房买卖合同》并取消网签备案，但一审和二审法院均驳回了该公司的全部诉讼请求，维持了原合同效力。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例就像一面镜子，照出了很多企业容易踩的"法律陷阱"。宁国某景房地产开发有限公司本想用商铺给员工舒某做个"担保"，结果差点把商铺"白送"出去，最后还输掉了官司。问题出在哪？关键就在于那句"还不上钱，商铺直接归你所有"的约定！

通俗解释：

• 公司和员工签了《商品房买卖合同》并办了备案，表面上是卖房，实际上是在给欠员工的工资和提成做"担保"。
• 这种"名为买卖、实为担保"的做法在法律上叫"让与担保"，本身是有效的。
• 但合同里写着"如果到期不还钱，商铺就直接归员工所有"，这就是法律明令禁止的"流押条款"（也叫"绝押条款"）。

为什么"直接拿房"条款要不得？
想象一下：你向朋友借了10万元，用值50万的车子做担保，结果约定"还不上钱，车子直接归他"。万一你真还不上，朋友直接开走你的车，这公平吗？法律认为这不公平！所以《民法典》明确规定：债务到期前，不能约定"还不上就直接拿走担保物"。虽然这个条款无效，但整个担保协议不一定无效——员工还是可以通过法院拍卖商铺来要回欠款，只是不能直接"拿房抵债"。

企业必须记住的3个防范要点：

1. 绝对不要签"还不上就拿走"的条款
   无论是房产、设备还是股权，都不要在协议中写"债务到期未清偿，担保物直接归债权人所有"。这种条款就像"毒条款"，虽然其他部分可能有效，但会引发诉讼风险，让企业陷入被动。正确写法应该是："如债务人未按期还款，债权人有权依法处置担保物"。

2. 担保要走"正规流程"，别玩"文字游戏"

   • 想用房产担保？直接去不动产登记中心办抵押登记，别用"买卖合同+备案"这种绕弯子的方式。
   • 办理时明确写清：债务金额、还款期限、实现担保权的合法方式（比如"通过法院拍卖变卖"）。
   • 案例中公司用"买卖合同"做担保，结果被法院认定为"名为买卖实为担保"，反而增加了法律风险。

3. 债务金额必须清晰，别等出事才算账
   案例中一个大问题是：公司和员工对欠款金额有争议，公司还不配合结算。这导致法院认为"债权未清结"，无法支持公司撤销合同的请求。企业应该：

   • 定期与员工/合作伙伴核对账目，保留书面确认记录
   • 涉及提成、奖金等浮动款项，要在合同中写清计算方式
   • 资金紧张时更要主动沟通，避免债务"滚雪球"

给老板们的实在建议：

• 遇到资金困难想用资产做担保？先找专业律师把关协议，别自己瞎写"承诺书"。
• 员工工资、提成要按时支付，拖欠久了用资产担保反而更被动。
• 记住这个原则：担保是为了保障债权，不是转移财产所有权。合法合规的担保才能真正保护企业利益。

最后提醒：法律不保护"图省事"的做法。看似简单的"直接拿房"约定，可能让企业付出远超债务的代价。资金紧张时更要守住法律底线，用正规方式解决问题，才能避免像案例中的公司一样"赔了夫人又折兵"。