以房抵工程款后开发商不能以“欠款未清”为由拒办房产证-南陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初870号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
南陵县文某房地产开发有限公司在开发许镇育才小区时，徐某实际施工了部分工程。双方约定用2号商住楼的8套房屋（101-401、102-402号）折抵工程款471万余元，并于2015年1月9日签订两份《商品房买卖合同》。合同明确约定：开发商需在交房后180日内，将办证资料报登记机关备案；若因开发商原因导致无法办证，由开发商代办两证，费用由徐某承担。
签约当天，开发商配合走账471万余元并开具发票，徐某实际接收房屋。但此后徐某要求办证时，开发商以“双方工程款未结清”为由拒绝办理，理由是此前一份《工程结算协议》提到“6套门面房留1套待款清后再开票”（该协议未写明具体是哪套房）。

判决结果：

1. 开发商须5日内协助徐某办理8套房屋的产权登记；
2. 开发商自2016年6月1日起，按年利率3.65%支付逾期办证违约金（以471万余元为基数）；
3. 驳回徐某主张的高违约金（原要求按6.9%计算）和其他部分诉求。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个案子看似是“开发商赖账”，实则暴露了企业在“以房抵债”操作中的致命漏洞。很多企业以为“签了合同就万事大吉”，但细节没抠清楚，反而把自己坑进官司。咱们企业主尤其要注意以下三点：

1. 别让“模糊条款”成“甩锅借口”
开发商拿出《工程结算协议》，说“留1套房等款清”，但协议既没写清是哪6套房、也没说明留哪1套。法院直接认定：“约定不明，不算数！”
风险提示：

• 以房抵债时，必须在协议里白纸黑字写清：
  ✓ 抵哪套房（具体到门牌号）
  ✓ 抵哪笔工程款（写明合同编号或款项明细）
  ✓ 什么条件才能“留房不办证”（例如“XX工程尾款100万元未付清时，可暂不办理X栋X室产权”）
• 别图省事写“等”“相关款项”这类词——企业主常犯的错误是口头约定细节，协议却写得含糊。一旦打官司，法院只认纸面内容！

2. “走账充门面”可能反咬自己一口
本案中，开发商配合徐某走了471万元“购房款”流水并开了票，相当于自认这是真实买卖。后来想用“工程款没结清”当理由拒办证，法院根本不认：你都承认收到房款了，还能说这是抵债？
风险提示：

• 以房抵债时，千万别伪造“购房款”流水！正确做法是：
  ✓ 在合同中直接注明“本合同项下房屋用于抵偿XX工程尾款XXX元”；
  ✓ 开具发票时写明“工程款抵房款”；
  ✓ 同步签订《债务清偿确认书》，列明原债权金额、抵房明细、剩余债务处理方式。
• 警惕“形式大于内容”：如果按真实买卖走流程（签购房合同、走房款流水），法院就会按真实买卖判——你欠工程款？那是另一回事，不能用来卡人家房产证！

3. 违约金没约定？法院按最低标准判，但损失更大
徐某原想按年利率6.9%索赔违约金，但因合同没写清楚标准，法院只支持了3.65%（当时银行LPR利率）。表面看开发商“少赔钱”，实则埋了大雷：
风险提示：

• 合同中必须单独约定逾期办证违约金计算方式，例如：
  “若因出卖人原因导致逾期办证，按已付房款每日万分之一支付违约金”；
• 别写“按法律规定”——法律规定是“参照银行利息”，但2023年后LPR降到3.65%，远低于企业融资成本。真遇到纠纷，你的实际损失（比如房产无法抵押贷款的利息）可能远高于法院判的违约金！

一句话总结

“以房抵债不是万能盾牌”：企业用房子抵工程款时，如果合同写得不清不楚、流程做得不三不四，最后很可能房钱两空——既拿不回工程尾款，又得乖乖给人家办房产证+倒贴违约金。记住：法律只保护“写明白”的约定，不保护“我以为”的侥幸。

小贴士：企业间债务抵偿越来越常见，但90%的纠纷都栽在“细节漏洞”上。签合同前务必核对三件事：抵哪套房？抵哪笔钱？卡证条件是否无歧义？省下律师费可能赔上百万，这笔账咱得算清楚！