不动产抵押未办理登记银行将丧失优先受偿权-谷城借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/借款合同纠纷

案号：(2021)鄂0625民初1951号

审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

被告冯某为办修理厂需要，2020年6月16日，被告冯某与原告谷城某村镇银行有限公司签订个人借款合同，约定"被告冯某向原告借款5万元，借款期限36个月，选择固定利率，合同利率为年利率10.9%，借款期限为2020年6月16日至2023年6月15日，还款方式为等额本息还款。还款时间为每月5日。合同同时约定，借款人未能按期足额偿还任何到期应付的贷款本息或其他应付款项时，应就欠付款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息，直至还清欠款"。同时原告与被告冯某签订了《最高额抵押合同》，约定被告冯某自愿用其坐落在谷城县××镇××社区××组的房产作抵押担保。合同签订后，原告于2020年6月16日向被告冯某发放借款5万元。被告冯某按合同约定偿还借款本息至2021年2月9日，借款发生逾期，经原告多次催要，被告冯某又偿还500元本金。截止2021年11月23日，被告冯某尚欠借款本金39616.48元，利息、罚息、复利3348.82元拖欠未付。

另查，原告与被告冯某签订了《最高额抵押合同》，约定被告冯某以其名下位于谷城县××镇××社区××组的房地产提供抵押担保，对上述个人借款合同下的原告全部债权承担抵押担保责任，原告就该财产优先受偿。上述设定的抵押物未办理抵押登记。

法院判决：被告冯某需偿还谷城某村镇银行有限公司借款本金39616.48元及相应利息、罚息和复利；但驳回了银行要求对抵押房地产行使抵押权并优先受偿的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例的核心教训非常简单却极其重要：不动产抵押必须办理登记，否则等于没有抵押！

让我们用一个生活中的比喻来理解：你借给别人一大笔钱，对方说"我用房子给你做担保"，你们还签了书面协议。但如果你没有去房产局办理抵押登记手续，那么当对方还不上钱时，你的"担保"很可能就是一张废纸！

在这个案例中，谷城某村镇银行与冯某签订了抵押合同，约定用冯某的房子做担保，但最关键的是——没有去办理抵押登记。结果法院判决明确指出："对动产或者不动产的抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"因为没有登记，银行即使手持抵押合同，也无法对那套房子行使抵押权，丧失了最重要的还款保障。

作为企业法律顾问，我经常看到企业犯这个低级错误。特别是中小企业财务人员或法务人员可能认为"签了抵押合同就万事大吉"，却忽略了法律上最关键的一环——登记。

企业该如何防范此类风险？

1. 牢记"登记生效"原则：根据《民法典》规定，不动产抵押必须办理登记，抵押权才正式设立。没有登记，抵押合同虽有效，但抵押权不成立，你无法对抵押物优先受偿。

2. 建立"双确认"机制：在办理抵押贷款业务时，必须确认两个事项：一是抵押人对抵押物拥有合法所有权（查看房产证等权属证明）；二是立即办理抵押登记手续。最好在放款前完成登记，避免出现本案中"先放款后登记"的被动局面。

3. 完善内部流程：企业应建立抵押贷款操作指引，明确要求业务人员必须取得不动产登记机构出具的《不动产登记证明》后才能放款。可将"抵押登记完成"作为放款的必要条件。

4. 警惕"口头承诺"：不要轻信客户"过几天就去登记"的承诺，实践中很多纠纷都源于这种拖延。登记手续应在签订抵押合同后尽快办理，最好当场或次日完成。

5. 定期核查抵押状态：对已设立的抵押，定期通过不动产登记中心核查抵押状态，确保无异常解除等情况。

6. 特殊情形注意：对于在建工程、农村房产等特殊不动产抵押，更要了解当地特殊规定，有些地区可能有特殊流程要求。

我曾处理过一起类似案件：某小贷公司给客户放了500万元贷款，对方用价值800万元的商铺做抵押，签了合同却没去登记。后来客户破产，商铺被其他债权人通过法院查封拍卖，小贷公司因没有登记，只能作为普通债权人参与分配，最终只拿回不到10%的本金。

记住：抵押合同只是"承诺"，登记才是"保障"。作为企业，特别是金融机构、经常对外放款的企业，务必把"抵押登记"作为不可逾越的红线。否则，当债务人无法还款时，你可能发现自以为牢靠的"担保"其实形同虚设，给企业带来巨大损失。

法律不会因为你的"不知道"而网开一面，但会因为你的"做到了"而提供保障。从今天开始，检查你的企业是否有未登记的抵押业务，立即补办手续，避免成为下一个"谷城案例"中的受损方。