业主不能仅因服务小问题拒交物业费-宜城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0684民初939号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果
被告罗某元系宜城市房屋业主，房屋面积为109.98平方米。2011年以来，宜城某物业服务有限公司与湖北某公司连续五次签订《前期物业服务合同》。合同约定：宜城某物业服务有限公司为小区提供物业共用部位的维修、养护和管理等服务；业主按照高层住宅0.7元／㎡／月（2017年12月31日以前）、0.9元／㎡／月（2018年）、1元／㎡／月（2019年-2024年）支付物业管理费；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按0.3‰的标准支付违约金。被告罗某元入住后，未交纳2015年1月1日至2024年12月31日期间物业管理费及垃圾处理费。另，宜城市发展和改革局2022年3月23日下发通知，生活垃圾处理费从2022年4月1日起调整为每户每月5元；宜城市环境卫生管理局委托宜城某物业服务有限公司自2022年3月29日开始代收生活垃圾处理费。

法院判决：被告罗某元向原告宜城某物业服务有限公司支付物业费11746元、生活垃圾处理费420元，共计12166元；但驳回原告关于违约金989元的诉讼请求（因物业服务质量存在瑕疵）。

三、核心观点：企业如何防范物业费收缴风险
这个案子看似简单，却藏着物业服务企业常踩的“坑”——很多物业公司以为，只要业主没交物业费，法院一定会全额支持。但本案恰恰说明：业主不能仅因服务“不够好”就拒交物业费，但物业公司若服务有明显瑕疵，也可能丢掉违约金甚至引发更大纠纷。

法院为什么支持了物业费，却驳回了违约金？关键点有二：

1. 物业费是“公共粮”，不能因个人感受拒交
   法院明确指出，物业费是用来维护电梯、绿化、垃圾清运等全体业主共享的设施和服务的。哪怕个别业主觉得保洁不及时、监控偶尔失灵，只要物业公司基本履行了合同（如日常维修、垃圾清运），业主就不能以“服务差”为由拒交费用。否则，整个小区服务都会瘫痪，最终损害所有业主利益。
   → 企业风险提示：别怕业主以“服务不到位”当借口拖欠费用！只要核心服务（如安全、卫生、设施维护）没中断，就该坚定催收。但务必保留服务记录（如维修工单、清洁排班表），这是打赢官司的“铁证据”。

2. 服务瑕疵=违约金泡汤，甚至影响口碑
   本案中，多名业主反映小区存在“安全防范不足、卫生差、监控失灵”等问题，法院认定物业公司服务有瑕疵，因此不支持违约金诉求。这意味着：服务细节不到位，不仅收不到额外赔偿，还会让企业显得“理亏”。
   → 企业风险提示：

   • 小问题别拖大：业主投诉的卫生、安保等问题，必须48小时内响应并记录整改过程（比如拍照存档）。本案就因物业公司长期忽视监控故障，导致法院认为“服务有瑕疵”。
   • 代收费用要“持证上岗”：本案垃圾处理费能收成功，全因有政府委托文件（宜城市环境卫生管理局通知）。企业代收任何费用（如水电费、暖气费），必须提前拿到书面授权，否则法院可能认定“乱收费”。
   • 违约金别“狮子大开口”：合同约定违约金0.3‰/天（年化约10.95%），法院虽未质疑比例，但因服务瑕疵直接驳回。建议企业设定合理违约金（如0.05‰/天），重点通过优质服务减少拖欠，而非依赖高额罚金。

给物业企业的实操建议

1. 合同是“护身符”：和开发商签前期合同时，明确写清服务标准（如“每日垃圾清运2次”“监控覆盖率90%以上”），避免模糊表述。
2. 服务留痕是关键：用手机拍下每日清洁、设备检修的照片，上传到企业云盘；业主投诉必须书面回复并让对方签字确认。
3. 催费要“先礼后兵”：
   • 第一步：欠费30天内，上门送《温馨提醒函》（附服务记录）；
   • 第二步：欠费90天后，发《律师催告函》（保留邮寄凭证）；
   • 第三步：超1年未交，再起诉——此时法院更可能支持全额费用。
4. 定期“自检”防隐患：每季度邀请业主代表检查服务，对问题当场制定整改时间表。本案若物业公司提前修好监控，违约金很可能就保住了。

物业服务的本质是“用细节换信任”。法院判决不是帮企业“抢钱”，而是提醒：只有把扫地、修灯、守大门这些小事做到位，业主才心甘情愿交费。否则，就算赢了官司，也输了口碑——而口碑，才是物业企业最值钱的“资产”。

征和律师提醒：本案例源于真实判决，但每个案件都有特殊性。企业遇纠纷时，请务必咨询专业律师，避免“照搬经验”踩新坑。
（本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写，专注为企业提供“看得懂、用得上”的法律指南）