业主不能以“没享受服务”为由拒交物业费但物业要留好服务证据才可收违约金-麻城物业服务合同纠纷案例解读

各位企业朋友好！我是征和律师事务所的企业法律顾问。最近我们分析了一个典型的物业费纠纷案例，发现很多物业公司常因“服务证据不足”丢了违约金，甚至影响正常回款。今天就用大白话聊聊这个案子，帮您避开类似坑。记住：收物业费是您的权利，但得用对方法！

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初4534号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

先说说案子咋回事（直接按法院认定的事实写，不加“本院查明”这类套话）：
2015年1月1日，麻城某园物业服务有限公司（以下简称“某园物业”）和麻城市某小区业主委员会签了3年物业服务合同，约定高层住宅物业费0.9元/月/㎡。2016年，业主卢某买了小区里一套105.73㎡的房子，同年6月10日和某园物业签了《前期物业管理服务协议》，物业费也是0.9元/月/㎡。卢某交费交到2017年6月30日，之后就没再交过。2018年1月1日和2023年1月1日，某园物业又和业主委员会续签了合同，物业费涨到1元/月/㎡。某园物业一直给小区提供服务（比如保洁、安保），但卢某从2017年7月1日到2023年12月31日欠了6年多的物业费，催了好多次都不给，物业只好告到法院。

法院咋判的？简单说：

• 要求卢某10天内支付拖欠的物业费8183.5元（2017年7月到12月按0.9元算，2018年1月到2023年12月按1元算）；
• 但驳回了物业要违约金的请求（合同约定每天罚5%，但法院没支持）。
  为啥？因为物业没证明自己“完全按合同服务”，比如没提供完整的服务记录。

三、核心风险提示：物业费能收回来，但违约金可能打水漂！

这个案子表面看物业赢了（收回了欠费），实则暴露大隐患：业主拖着不交钱，您告赢了却拿不到违约金，血亏！ 法院明确说了：“业主不能以‘没享受服务’为由拒交物业费”（比如业主说“我出差半年没住，为啥交费？”——这理由不成立），但反过来，“物业必须证明自己100%按合同服务，才能收违约金”。

对企业（特别是物业公司）的血泪教训：

1. 服务记录别当“废纸”，它是您的“钱袋子”
   案例中物业败在“没证据”！合同写了“每天巡逻3次”“每月检修设备”，但起诉时只交了催费单，没交巡逻日志、维修照片、业主签字确认表。结果法院说：“你服务到不到位？谁知道！”
   → 防范妙招：

   • 每天拍巡逻视频、存设备检修记录，让业主在服务确认单上签字（哪怕电子签也行）；
   • 用微信群发服务报告（如“本周清理了3次垃圾，附图”），保留聊天记录——这些都能当法庭证据！

2. 催费别只动嘴，得“留痕”
   物业说“催了好多次”，但只靠电话或口头催，业主一句“我没收到”就翻盘。法院认的是书面证据！
   → 防范妙招：

   • 欠费超1个月，立刻发书面催告函（贴门口+微信发+邮寄存根）；
   • 用短信/邮件模板：“尊敬的业主，您欠2023年物业费XXX元，请5日内缴清，否则将按合同计违约金”——简单明了，还省时间。

3. 合同条款别“画大饼”，得能落地
   合同写“每日罚5%违约金”看似狠，但法院认为“比例过高”且“服务没证明确实到位”，直接砍掉。反而如果合同写“欠费超30天，按日0.05%罚”，再配上服务记录，大概率能拿到！
   → 防范妙招：

   • 和业主签合同时，违约金别设太高（建议日0.01%-0.05%），重点加一句：“物业需提供服务记录作为收费依据”；
   • 每年让业主委员会签个《服务确认书》，写明“本年度服务达标”，避免事后扯皮。

最后划重点： 物业费是您的生存线，但光靠“业主该交钱”这想法太天真！服务做到位+证据留齐全=钱稳进账。下次签合同前，不妨花10分钟让法律顾问帮您加个“证据条款”，省得赢了官司亏了钱。征和所常年帮物业企业做“风控体检”，欢迎随时咨询——别等欠费堆成山才后悔！

（注：本文案例已隐去真实姓名及企业全称，符合司法文书脱敏要求；内容仅为普法参考，不构成正式法律意见。）
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2026年1月更新