委托合同中受托人无保证出租义务商铺未出租不需支付租金-含山委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2020)皖0522民初270号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年11月9日，黄某与含山县兴某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司开发的含城农贸市场第1幢1单元2142号房（原二层20142号）的二楼商铺，房屋总价308584元。2015年12月19日黄某作为出租方与作为代租方的含山县兴某房地产开发有限公司签订了商铺《委托代租协议书》，将上述商铺委托该公司代租。协议约定：租期不少于十年，自交房之日起延后60天至十年期满；第一年至第三年租金为房屋总价值4%计12343元，第四年至第七年递增至5%，第八年至第十年递增至6%；协议生效一个月内支付第一年租金，之后每年租期开始一个月内支付当年租金；协议生效后任何一方不得以任何理由提前终止协议。

《委托代租协议书》签订后，黄某于2017年6月15日收到汇款11076元。含山县兴某房地产开发有限公司于2019年8月5日发出《公告》，告知含城农贸市场二层业主"有权自行处置所属物业"。

法院最终判决驳回了黄某的全部诉讼请求，即不支持黄某要求继续履行协议并支付2018、2019年租金27773元的主张。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却藏着一个容易被企业忽略的重要法律风险：委托合同和租赁合同有本质区别，搞混了可能导致企业白忙一场还惹上官司。

很多企业以为，只要和客户签了"代租协议"，自己就有义务保证租金支付。但这个案例清楚告诉我们：当协议名为"委托代租"时，法律上认定的是委托关系，不是租赁关系。什么意思呢？

就好比您请朋友帮您卖二手车：

• 您是委托人（相当于案例中的黄某）
• 朋友是受托人（相当于案例中的房地产公司）

朋友只负责帮您找买家，但不保证一定能卖出，更不保证一定能卖到您想要的价格。如果半年都没人买车，您不能找朋友要"本该收到的卖车款"，因为朋友只是帮忙牵线，不是自己买车。

在本案中，房地产公司就是"帮忙找租客的朋友"。法院认为：

1. 双方签的是委托合同，房地产公司只需尽力找租客，但没有义务保证商铺一定租出去；
2. 既然商铺实际没租出去，就没有租金可收，自然不需要向业主支付租金；
3. 更重要的是，委托合同有个"大杀器"：任何一方都可以随时反悔（法律叫"任意解除权"）。房地产公司当庭说"我干不了了"，合同就解除了，不需要特别理由。

企业该如何防范这类风险？

1. 搞清合同性质再签约
   不要随便用"代租""包租"等模糊字眼。如果您是开发商想吸引客户买房：

   • 想承诺固定收益？那就签租赁合同（您自己租下商铺，再转租给商家），这样您必须按时付租金；
   • 只想帮忙找租客？那就签委托合同，但必须写明"不保证出租成功"。

2. 关键条款要"说人话"
   本案中协议写"任何一方不得提前终止"，但法律明确规定委托合同可以随时解除，这种条款等于白写。企业签约时：

   • 避免写"不可解除""永久有效"等违反法律的条款；
   • 委托合同应明确："受托方尽力寻找租客，但不保证结果"。

3. 保留关键证据
   黄某败诉还有一个原因：他拿不出商铺已出租的证据。企业经营中：

   • 委托出租的，要定期向委托人提供招租进展记录（如带客看房记录、商家报价等）；
   • 收到租金的，必须备注"XX商铺2018年度租金"，避免被当作其他款项。

4. 遇到僵局及时沟通
   本案房地产公司2019年发个公告说"你们自己处理吧"，却不明确说解除合同，拖到打官司才当庭表示"干不了"。企业遇到类似情况：

   • 如果确实无法履行，应书面通知对方解除合同，避免损失扩大；
   • 解除时要说明理由（如"商铺长期空置，无法产生收益"），保留通知证据。

一句话总结：企业做"代租"业务时，务必分清自己是当"二房东"（承担租金风险）还是当"中介"（只负责牵线）。前者要签租赁合同并保证付租，后者签委托合同但不保结果——选错模式，轻则白忙，重则吃官司。做生意前先理清法律关系，比事后打官司划算得多！