装修合同面积差异如何结算？包工包料必须以实际测量面积为准 - 广德装饰装修合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：装饰装修合同纠纷
案号：(2023)皖18民终722号
审理法院：安徽省广德市人民法院（一审）、安徽省宣城市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2021年4月22日，杨某与杭州森某装饰工程有限公司签订了《装修合同》，约定工程名称尚越汇足浴，工程地点安徽广德，工程面积1690平方米，工程承包范围包工包料。合同约定总价款2366000元，经双方认可变更施工内容的，变更部分的工程款按实另计。2021年7月9日，杨某与杭州森某装饰工程有限公司法定代表人雷某签订《协议书》，就尚越汇足浴店装修工程增加项目达成协议，确认增加项目工程价款为368000元。2022年7月7日，广德市尚某汇足浴店注册成立，类型为个体工商户，经营者为刘某全。杭州森某装饰工程有限公司认为实际装修面积与合同约定面积相差较大，双方就装修价款支付事宜未能达成一致，故诉至法院。

一审诉讼中，法院委托鉴定机构对装修面积进行鉴定。鉴定报告显示：尚越汇足浴店装饰装修的总面积为1768.81平方米（包括设计变更增加的技师房①面积40.04平方米）。其中《装修合同》范围装饰装修面积为1728.77平方米，包含足浴用房1718.67平方米、轴线2-B偏移增加的面积3.42平方米和公共消防楼梯10.1平方米。

法院判决结果：一审判决杨某支付杭州森某装饰工程有限公司装修款54278元，广德市尚某汇足浴店承担连带清偿责任；二审法院驳回上诉，维持原判。

三、案例核心观点与风险防范提示

这个案例的核心在于：包工包料的装修合同，必须以实际测量面积为准进行结算，不能仅凭合同约定面积"一口价"了事。很多企业老板以为装修合同签了总价包干就万事大吉，殊不知面积差异可能带来真金白银的损失！

法院为什么判企业输？关键两点：

1. "包工包料"不等于"一口价死包"
   虽然合同写了1690平方米总价236.6万元，但同时也约定"变更部分工程款按实另计"。鉴定发现实际装修面积比合同多了38.77平方米，法院按1400元/平方米单价计算，判企业补差价5.4万元。很多老板以为"包工包料"就是总价固定，殊不知合同里"变更另计"的条款才是关键！

2. 消防楼梯这种"小地方"也能引发大纠纷
   企业主张10.1平方米的公共消防楼梯是"增项"，但法院查明它在原始合同范围内且已包工包料，必须计入总价。而真正的增项（技师房）因已在36.8万元增项协议里结算，不能再重复要钱。企业混淆了"合同内面积"和"增项工程"的界限，白白多付了鉴定费。

给企业老板的3个救命锦囊：

✅ 签合同时必须明确"面积如何算"
别只盯着总价！一定要在合同里写清楚：

• 按建筑面积还是使用面积计算？
• 误差超过多少比例要调整价款？（建议约定3%以内不调整，超出部分按单价补差）
• 哪些区域明确排除在合同范围外？（如本案的消防楼梯，如果企业认为不该算，签约时就要注明"消防通道不包含在1690平方米内"）

✅ 增项工程必须"一事一签"
工地常有临时改动，务必做到：

• 每次改动前签书面确认单，注明增项内容、单价、总价
• 结算时核对"增项清单是否覆盖所有改动"（本案企业就漏了消防楼梯的确认）
• 付完增项款要写"款项结清"字样，避免二次索赔

✅ 店铺接手要警惕"前任债务"
本案中刘某全开的足浴店虽不是合同签约方，但因使用了装修设施并付过部分款项，法院认定为"债务加入"要承担连带责任！新店接手旧装修时务必：

• 查清原装修合同是否结清
• 要求原业主提供结算凭证
• 在转让协议中明确"装修尾款由谁承担"

最后提醒：装修面积差38平方米听着不多，但按本案单价算就是5万多真金白银！企业签约时多花500元请专业律师审核条款，远比事后打官司花5万鉴定费+诉讼费+欠款划算得多。装修无小事，合同要较真——这是血泪教训换来的经验！