业主不能以物业服务质量差为由拒交物业费 - 宜都物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2020)鄂0581民初2085号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告何某作为业主入住宜都某都花园山水苑15-1-1102房屋（建筑面积196.23㎡）后，自2013年1月1日起未交纳物业服务费。2013年1月13日和2013年2月23日宜都某都物业管理有限公司对被告何某所有的房屋进行了两次维修。宜都某都物业管理有限公司于2020年8月27日向被告邮寄催缴物业费的律师函进行催收。

2012年12月19日、2016年1月1日，宜都某都物业管理有限公司与宜都某都花园业主委员会签订《宜都某都花园物业管理服务合同》，约定物业服务费用由业主按房屋建筑面积缴纳：多层住宅0.5元/月·平方米；高层电梯住宅一层0.8元/月·平方米、二层0.9元/月·平方米、3-11层1.00元/月·平方米、12层以上1.10元/月·平方米。业主应在每年3月30日前交纳当年物业费，宽限期为三个月。逾期交费的，物业公司可按日千分之二收取违约金。截止2019年12月31日，被告共欠物业服务费16483元。

被告拒交物业费的理由包括：房屋漏水导致墙面损坏、小区停车秩序混乱、绿化被改成停车位、北门保安值守缺失、游泳池未开放、垃圾无人清理等。

法院判决结果：何某需在判决生效后10日内向宜都某都物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年12月31日的物业费16483元；驳回物业公司关于违约金的诉讼请求；案件受理费由双方各承担一半。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案例讲清楚了一个重要问题：业主不能因为觉得物业服务质量不好就拒绝交物业费。法院认为，即使物业公司存在服务瑕疵（比如小区停车乱、垃圾清理不及时等），只要没到"根本性违约"的程度，业主就不能用"不交费"来对抗。何某提出的房屋漏水问题，法院明确说这属于房屋质量问题，应该找开发商或施工方解决，和物业公司没关系——物业公司只负责协调，不承担维修责任。

对企业（特别是物业公司）来说，这个案子提示了三个关键风险点：

1. 服务合同要写清楚，但别把违约金定太高
本案中物业公司虽然赢了本金，但违约金请求被驳回，因为日千分之二（年化73%）的违约金明显过高。现实中很多企业喜欢在合同里设"天价违约金"，觉得这样能吓住对方。但法院一看就不合理，直接不支持。建议：违约金按LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍设定，既合法又能起到警示作用。

2. 服务质量问题要"当场解决"，别等积压成大矛盾
何某从2013年就开始投诉漏水、停车等问题，物业公司只做了两次简单维修就没了下文。等到2020年才发律师函催费，此时业主的不满已经积累7年。更麻烦的是，法院发现"同时起诉的其他业主也反映服务问题"，说明这不是个例。
企业怎么做：

• 建立业主问题24小时响应机制，小问题当天处理
• 每季度公示服务改进报告（比如"本月修复漏水15处、新增停车位10个"）
• 对反复投诉的业主，安排专人上门沟通，别只发书面通知

3. 分清责任边界，别把"锅"背到自己身上
业主常把房屋质量问题（如漏水、墙体开裂）怪到物业头上。但本案法院明确说：这类问题该找开发商，物业只是"中间传话的"。很多物业公司为息事宁人，自己出钱维修，结果既花了冤枉钱，又让业主误以为"所有问题都该物业管"。
企业怎么做：

• 在服务合同里单独列出《责任清单》，写明"哪些事物业管、哪些事不管"
• 业主反映房屋质量问题时，立即书面告知"建议联系开发商"，并留存记录
• 主动协助业主与开发商沟通（比如提供维修记录），但别承诺承担费用

最后提醒：业主拒交物业费时，企业别一上来就起诉。本案中如果物业公司早点解决漏水问题，可能就不会损失7年物业费。处理纠纷的黄金法则是：先解决问题，再谈费用。定期组织业主开放日、建立微信服务群，把"被动应对"变成"主动服务"，才能从源头减少纠纷。毕竟，业主满意了，收费自然就顺利了。