企业违规操作合同无效个人账户收款将担责-长垣房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初726号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

姬某川称，2021年8月1日在其租房过程中经长垣市某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）工作人员介绍可以办理怡善苑公租房的买卖手续。同日，姬某川与某公司达成口头约定并通过微信转账向郑某超支付定金20000元。后姬某川于2021年8月2日向某公司员工徐某微信转账1800元、2021年8月3日向徐某微信转账20000元、2021年8月4日向徐某微信转账1800元。姬某川通过名下中国工商银行银行卡向郑某超名下中原银行银行卡分七笔转账320735元。分别为2021年8月2日转账105000元、2021年8月4日转账180000元、2021年11月26日转账12000元、2022年5月10日转账10000元、2022年5月12日转账10015元、2022年7月20日转账720元、2022年8月11日转账3000元。另向郑某超交付了现金70000元。以上款项共计434335元。双方约定在2021年9月1日前办理完成怡善苑公租房买卖手续。后案涉房屋买卖手续未能办理，姬某川要求退还购房款。姬某川自认郑某超通过微信及银行转账形式退还其100000元，尚欠334335元未退还。

法院审理后认为，姬某川委托某公司办理购买公租房事宜，该委托事项违反国家法律强制性规定和公序良俗，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。某公司作为合同相对方，应当返还购房款。郑某超作为某公司的股东及法定代表人，使用个人账户接收款项，导致财产与公司财产混同，应对公司债务承担连带责任。最终判决：某公司于判决生效之日起十日内向姬某川退还购房款334335元；郑某超对某公司的还款义务承担连带清偿责任。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例虽然表面是房屋买卖纠纷，但背后揭示了两个对企业极其重要的法律风险点，值得所有企业老板和管理者警惕：

第一，违规业务合同无效，企业难逃退款责任

法院明确指出："委托办理购买公租房事宜，该委托事项违反国家法律强制性规定和公序良俗，应认定无效。"公租房是国家保障性住房，按规定只能租赁不能买卖。某公司承诺能"办理公租房买卖手续"，这本身就是违法行为，所以合同从一开始就不受法律保护。

许多中小企业为了揽生意，常常承诺客户"能办成"某些特殊业务，特别是当客户着急办事时，更容易被"有门路""能搞定"的承诺打动。但企业要明白：法律红线碰不得！ 即使口头承诺也能构成合同，一旦业务违规，合同被认定无效，企业不仅要全额退款，还可能面临行政处罚。更麻烦的是，像本案中某公司辩称"房款实际给了案外人侯某"，但法院仍判决其承担责任——因为客户是和你公司签的合同，这就是"合同相对性"原则，企业不能用"钱给了别人"当挡箭牌。

给企业的建议：

• 业务推广时不说"保证能办成"，更不承诺违法事项
• 遇到客户要求办理特殊业务，先查清法律是否允许
• 保留好与第三方的合作协议，但不要让客户直接与第三方交易
• 员工培训中强调："违法的业务宁可不接，也不要冒险"

第二，个人账户收公司款，老板要"连坐"赔偿

本案最值得中小企业主警醒的是：郑某超作为公司老板，用个人银行账户收客户房款，结果被判对公司债务承担"连带清偿责任"。这意味着如果公司没钱退，法院可以直接执行郑某超的个人存款、房产等私有财产。

很多小企业主习惯用个人账户收付款，觉得"公司钱=我的钱"，但这恰恰埋下巨大隐患。法律上，公司是独立法人，老板个人财产与公司财产应当严格分开。当出现以下情况时，老板的"有限责任"就变成了"无限责任"：

• 用个人账户收公司业务款
• 个人与公司资金随意互转
• 公司亏损却给老板发高额工资

给企业的建议：

• 严格使用对公账户收付款，绝不混用个人账户
• 老板从公司领工资要规范，留存完税证明
• 公司财务做账清晰，每月编制资产负债表
• 即使是小公司，也要请专业会计做账，保留完整凭证

总结： 企业经营要牢记"两条线"——业务不能碰法律红线，财务不能碰公私混同。本案中某公司既违规承诺买卖公租房，又让老板个人收钱，两处"踩雷"直接导致老板个人财产面临风险。建议企业每年做一次"法律体检"，检查业务模式是否合法、财务流程是否规范。记住：合规经营看似麻烦，但比起事后赔偿和连带责任，这些前期投入实在微不足道。