房屋买卖协商解除后违约行为仍需担责-长垣房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫07民终2708号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

王某某、张某某系夫妻关系，陶某某、王某某系夫妻关系，陶某某系陶某某、王某某之子。长垣市某经纪公司系提供房地产中介服务、居间代理服务等业务的公司，该公司员工王晓丽系王某某、张某某的经纪人，员工刘芳系陶某某、王某某的经纪人。陶某某二人名下位于长垣市南蒲区某某城号楼单元***号房屋要出售，王某某、张某某二人有购房需求，经双方经纪人介绍达成买卖合意。

2024年12月25日，双方通过长垣市某经纪公司签订《河南省二手房买卖合同》，陶某某二人委托儿子陶某某代办理卖房事宜。当日，陶某某（出售方、甲方）与王某某、张某某（买方、乙方）、长垣市某经纪公司（居间方、丙方）共同签订《河南省二手房买卖合同》，约定：定金支付方式为陶某某、王某某将案涉房屋出售给王某某、张某某，房屋总价款为108万元整。王某某、张某某于2024年12月25日交付定金8万元，双方同意该定金其中陆万元整由陶某某、王某某保管，贰万元由长垣市某经纪公司代为保管。付款方式为按揭贷款，王某某、张某某首付款63万元（含定金），于2025年1月20日之前付于资金监管账户里，剩余房款45万元整，由银行打入资金监管账户，待房屋解押后所有房款一次性由监管账户付给陶某某、王某某。违约责任中约定如王某某、张某某悔约所交购房定金归陶某某、王某某所有，如陶某某、王某某悔约双倍返还王某某、张某某定金。

2025年1月9日，买卖双方及中介公司共同去银行办理房产解押手续，银行告知需提前一个月申请预约，否则无法办理解押手续。2025年1月20日，王某某、张某某未按约支付首付款。2025年1月21日，张某某与长垣市某经纪公司员工在店内协商买卖事宜，经双方电话协商，确认解除案涉《河南省二手房买卖合同》，并约定陶某某、王某某返还王某某、张某某定金8万元，并支付资金占用利息888元，长垣市某经纪公司退还佣金21600元。陶某某、王某某于当日委托长垣市某经纪公司向张某某退还定金8万元、支付资金占用利息888元。张某某接收了8万元定金和21600元佣金，但拒收888元，并微信回复称"那钱我都不收了"。

另查明，陶某某于2025年1月19日在抖音评论区询问过案涉房屋的市场价格，明确表示"前几天有人出110万没卖"。

判决结果：一审法院驳回了王某某、张某某要求双倍返还定金的诉讼请求。二审法院撤销了一审判决，改判陶某某、王某某向王某某、张某某支付违约金3000元，驳回其他诉讼请求。

三、核心观点：协商解除合同不能"一笔勾销"之前的违约行为

这个案例给企业敲响了警钟：即使双方后来协商解除了合同，但在协商解除前的违约行为仍需承担责任！

许多企业（尤其是房地产中介和交易双方）常常误以为，只要双方坐下来谈妥解除合同，之前所有的"不愉快"就一笔勾销了。但这个案例告诉我们：陶某某夫妇在1月21日协商解除合同之前，其儿子陶某某在1月19日就在抖音上公开询问房屋价格并表示"110万没卖"，这种行为被法院认定为"已有不履行合同的违约意思"。虽然双方后来协商解除了合同，但卖方仍需为之前的违约行为买单，最终被判支付3000元违约金。

对企业而言，以下风险防范建议尤为重要：

1. 言行谨慎，避免"无意违约"
   企业在合同履行期间，尤其是遇到问题时，一定要注意自己的言行。像案例中卖方在抖音上公开询问房价的行为，看似只是"了解一下市场行情"，但被法院认定为"表明不履行合同的意愿"。建议：在合同履行期间，不要在社交媒体或公开场合发表可能被解读为不愿履行合同的言论，所有沟通尽量通过正式渠道并保留记录。

2. 协商解除前先"算清账"
   案例中双方在协商解除合同时，对之前的违约责任没有明确处理，导致后来产生纠纷。建议：在协商解除合同时，务必明确约定"双方就本合同履行过程中是否存在违约行为、如何承担责任"等事项，最好签订书面解除协议，避免"口头说好"后又反悔。

3. 保留完整沟通证据
   买方能胜诉的关键证据是微信聊天记录，证明了卖方未积极履行配合解押的义务。建议：企业应养成保留所有业务沟通记录的习惯，包括微信、邮件、短信等。重要事项最好通过书面形式确认，避免日后"空口无凭"。

4. 不要轻视小额违约金
   案例中双方对888元"吉利数字"违约金的争议，成为判断双方是否真正达成合意的关键点。建议：即使是小额违约金或补偿，也要认真对待。如果不同意，应明确表示拒绝；如果同意，应正式接收并保留凭证。模糊处理可能被法院解读为"默认接受"。

5. 专业问题找专业人士
   案例中买卖双方对"定金罚则"的理解有误，误以为只要对方"不想卖了"就必须双倍返还定金。实际上，法院认为双方都有违约行为（买方没按时付首付款，卖方未积极配合解押），所以不适用双倍返还。建议：遇到合同履行问题时，及时咨询专业律师，不要凭"感觉"或"听说"做决定，避免因法律误解造成更大损失。

合同就像一场"婚姻"，签订时容易，解除时难。企业在商业活动中，既要重视合同签订，更要重视合同履行过程中的每一个细节。协商解除合同不是终点，之前的每一步行为都可能成为日后纠纷的"证据"。养成规范操作、保留证据、谨慎言行的好习惯，才能真正防范法律风险，避免"小疏忽酿成大损失"。