企业签订合同时应合理设定违约金并重视不可抗力条款-荥阳买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终6293号
审理法院：河南省郑州市荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年5月6日，荥阳某桐房屋租赁有限公司与杨某签订《商铺租赁合同》，其主要内容为：杨某承租荥阳市三公路与香竹路君临天下二期29#商铺底层，租赁期限为2019年3月1日起至2021年2月28日止，商铺建筑面积为134平方米，租金单价65元／㎡／月，租金每年一交，杨某在租金到期前15天需一次性缴纳下年度全年租金，考虑到杨某经营风险，荥阳某桐房屋租赁有限公司同意第一年给予杨某一个月装修期，加之日期因素，杨某第一年实际支付9个月房租，第二年正常支付12个月。租金期间，杨某需向荥阳某桐房屋租赁有限公司缴纳一个月作为质量押金，若杨某擅自改动房屋结构及消防设施，除扣除房屋质量押金外，剩余责任由杨某承担。杨某拖欠租金累计达30天的，荥阳某桐房屋租赁有限公司可以解除合同，杨某需支付拖欠租金并赔偿6个月租金作为违约金，有其他违约行为的，违约方需向守约方支付6个月租金的违约金。合同签订后，杨某于2019年5月6日支付租金75423元，房屋质量金8710元，于2020年4月5日支付租金9525元。因疫情原因，杨某于2020年5月10日搬离涉案商铺，微信告知荥阳某桐房屋租赁有限公司不再履行合同，并将商铺钥匙交付。另，杨某对房屋进行了装修，将一楼与二楼进行了隔断，支付装修费57857元。

法院判决结果：一审法院判令杨某支付荥阳某桐房屋租赁有限公司违约金5000元，驳回其他诉讼请求；二审法院驳回上诉，维持原判。简单说，企业原本想索赔近6.4万元（包括租金和高额违约金），但最终只拿到5000元违约金，其他诉求全部落空。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心教训很简单：企业别在合同里随便写“天价违约金”，也别忽视疫情这类“不可抗力”事件，否则打官司可能血本无归！

为什么这么说？法院在判决中明确指出两点：

1. 违约金不能“狮子大开口”：合同里约定违约方要赔6个月租金（5万多元），但法院认为这明显太高了。杨某装修花了5万多，实际提升了商铺价值，加上他交的质量押金（8710元）能抵一部分损失，最终只判赔5000元。企业想靠高额违约金“吓唬”对方？法院不买账，会按实际损失重新算账。
2. 疫情属于“不可抗力”，租金该顺延就顺延：2020年3月疫情最严重时，杨某没交租金，但法院认为这是合理情况——国家有明确规定，疫情这种突发事件企业可以协商推迟付款，不算违约。企业硬要追讨疫情期间的租金？法院直接驳回。

给企业的实用风险防范建议（非法律人士也能轻松操作）：

• 违约金别乱定，按“实际损失”来：签合同时，别图省事直接写“赔6个月租金”。先算清楚：如果对方违约，你真实损失是多少（比如空置期的租金、重新招租的费用）？把数字写进合同，比如“违约金不超过实际损失的30%”。这样万一打官司，法院才可能支持你。
• 合同里必须加“不可抗力”条款：像疫情、地震、洪水这种无法避免的事件，要在合同里白纸黑字写清楚：“遇到这类情况，双方可协商推迟履行或解约，不视为违约”。别等出事了才扯皮——2020年最高法专门发过通知，疫情导致合同难履行的，企业得先主动协商，不能直接告对方。
• 遇到问题先沟通，别急着打官司：杨某搬走前微信通知了企业，企业收了钥匙却没谈补偿，反而要天价赔偿，结果适得其反。记住：留好聊天记录、邮件这些证据，遇到困难先坐下来谈。能协商解决的，90%不用上法庭；硬杠到底的，往往像本案企业一样，诉讼费都白花。

一句话总结：合同不是“越狠越好”，而是“越合理越安全”。企业老板们签每份合同时，花10分钟想想“如果遇到疫情，这条款还站得住脚吗？”——省下的可能不只是几万块，更是未来的大麻烦。