房地产企业不能以 已递交文件 为名逃避实际交房义务-济源商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初8111号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实与判决结果
张某与济源某房地产开发有限公司于2022年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定购买天誉9号楼商品房，总价1572270元，合同明确交付时间为2023年10月31日前，并约定交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。双方在补充协议中将交付条件变更为"出卖人已向政府主管部门递交了办理竣工验收备案所需的全部文件"，同时排除房屋测绘报告作为交付条件。

2022年4月19日，双方又签订两份《未竣工车位使用权转让协议》，约定购买A085号、A078号车位，总价160000元，交付时间同样为2023年10月31日。张某已付清全部房款及车位款。

2024年1月5日，案涉楼栋经建设、勘察等五方单位验收合格；2024年1月至5月，供热、电力、供水、通信、燃气等配套设施陆续验收合格。但截至诉讼时，该公司始终未向政府主管部门递交办理竣工验收备案所需的全部文件。

法院判决：该公司未达到合同约定的交付条件（因未实际递交备案文件），需向张某支付逾期交房违约金30030.93元及车位逾期违约金3056元。

三、企业必须警惕的法律风险提示

1. 别玩"文字游戏"，实际履行才是硬道理
本案中，房企在补充协议里把交房条件从"取得备案证明"改成"已递交文件"，以为这样就能规避责任。但法院一针见血指出：你嘴上说"已递交"，实际却根本没交，这属于典型的"虚假承诺"！就像你跟朋友约定"明天还钱"，结果第二天说"我写了借条但没给出去"，这能算履行了吗？

企业该怎么做？

• 签补充协议时，别动"歪脑筋"降低核心义务（如交房条件）。
• 如果政府要求必须"递交文件"，务必保留递交凭证（如回执单、邮寄记录），否则等于没做。
• 重点自查：合同里所有"以...为准""视为..."的条款，是否真的能落地执行？

2. "疫情""环保"不是万能挡箭牌，证据不足照样赔钱
房企辩称因疫情、环保管控等应延期323天，但法院完全没采纳！为什么？因为他们只提供了笼统的"大气污染防治通知"，却没证明这些政策具体哪天导致工地完全停工。就像员工说"生病了要请假"，却拿不出病历，公司当然不认。

企业该怎么做？

• 遇到停工情况（如政府限令、极端天气），当天就要：
  ✓ 拍摄现场停工照片/视频
  ✓ 保存政府红头文件原件
  ✓ 记录具体停工天数（精确到小时）
• 别等打官司才翻旧账！建议建立"风险日志"，专人每月更新。

3. 违约金"砍价"有技巧，但别指望全赖掉
合同约定逾期交房按日万分之二付违约金（约12万多元），法院最终只判了3万元。为什么？因为房企实际完成了五方验收，水电燃气也通了，房子基本能住。但注意：违约金减少≠不用赔！法院明确说"违约事实成立，只是损失没那么大"。

企业该怎么做？

• 签合同时，主动约定违约金上限（如"最高不超过总价10%"），本案中车位违约金就因这条限了额度。
• 交房遇阻时，尽快通知业主："虽然备案没办好，但水电已通，您先收房避免扩大损失"，并保留通知记录。
• 切记：就算房子能住，只要合同硬性要求"备案证明"，没办到就得认栽！

写在最后
很多房企以为"签了补充协议就万事大吉"，但法院早看透这种套路——合同再花哨，也得回归"诚信履行"四个字。就像你开餐馆，不能说"我写了卫生承诺书"就不用真打扫厨房。建议企业：
1️⃣ 交房前3个月，拉清单核对合同每项条件（别只看补充协议！）
2️⃣ 遇到延期，立即收集证据+书面通知业主
3️⃣ 业主拒收房时，别硬扛！先协商过渡方案，避免违约金滚雪球

法律从不保护"自以为聪明"的企业，只保护真正守规矩的生意人。把交房条件当KPI来抓，比事后打官司省心一百倍！