抵押预告登记不等于正式抵押，开发商需承担连带责任 - 潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初289号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年9月18日，中国某股份有限公司潜江分行与周某、杨某及潜江某置业发展有限公司签订《中国某股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：周某、杨某向中国某潜江分行借款810000元，用于购买潜江某公司开发的位于潜江市某办事处红梅路1号东立壹品3栋1单元604室的房屋；借款期限180个月；贷款利率采用浮动利率的方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期的年利率为截至实际放款日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近一次公布的5年期以上贷款市场报价利率加113ＢＰ；逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收50%。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月的1日。合同还约定，若借款人不按时足额偿还借款本息，则中国某潜江分行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。周某、杨某以本合同项下贷款所购房屋提供抵押。潜江某公司作为保证人在合同中签章，约定提供阶段性连带责任保证，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋不动产登记证明（抵押权）正本交付中国某潜江分行之日止。合同签订后中国某潜江分行向周某、杨某指定购买住房的潜江某公司账户发放了借款810000元。

2021年9月26日，周某、杨某以购买的案涉房产办理了抵押权预告登记。截止目前，潜江某公司未向银行交付案涉房屋不动产登记证明（抵押权）正本。周某、杨某自2023年8月1日开始产生逾期，2023年10月1日开始未再还款。截止2024年1月29日，周某、杨某尚欠借款本金689171.22元、借款利息2394.58元、本金罚息21.87元及利息罚息11.78元。

法院判决结果：

1. 周某、杨某需在判决生效后七日内向中国某股份有限公司潜江分行支付全部欠款本金、利息及罚息；
2. 潜江某置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回银行要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子看似是银行和购房者的借款纠纷，实则给房地产企业敲响了警钟：抵押预告登记≠正式抵押登记！ 很多开发商以为只要办了抵押预告登记，自己的担保责任就解除了，结果吃了大亏。

关键问题出在哪？

• 开发商（潜江某公司）在合同中承诺：只在"房屋正式抵押登记完成前"承担连带保证责任。
• 但实际情况是：房子只办了"抵押预告登记"，还没完成房屋所有权首次登记，更没办成正式的抵押登记。
• 法院认为：预告登记只是"预约"，不是"正式登记"。只有完成正式抵押登记，开发商的保证责任才能解除。
• 因为开发商没交出不动产登记证明，保证责任一直没解除，最后只能替违约的购房者还钱！

企业如何避免踩坑？

1. 搞清"预告登记"和"正式登记"的区别

   • 预告登记：只是告诉别人"这房子将来要抵押"，不能直接拿去拍卖抵债。
   • 正式登记：必须先办房产"大证"（所有权首次登记），再办抵押登记，银行才能真正对房子有处置权。
   • 行动建议：销售时建立登记台账，专人跟踪每套房的登记进度，确保3个月内完成正式抵押登记。

2. 合同条款不能"糊弄"

   • 很多开发商在合同里写"交房后承担保证责任"，但没明确"正式抵押登记完成"这个关键节点。
   • 行动建议：在保证条款中明确写："保证期间至不动产抵押登记证明交付银行之日止"，并约定开发商逾期办证的违约金。

3. 别把银行当"甩手掌柜"

   • 银行只关心贷款安全，不会主动催开发商办证。本案中银行直到购房者违约才发现问题。
   • 行动建议：每月和银行核对抵押登记状态，发现逾期立即启动应急预案（如预留保证金）。

4. 特殊时期更要警惕

   • 当前房地产市场波动大，购房者断供风险高。本案中开发商因逾期办证，被动替购房者还了近70万元！
   • 行动建议：对销售超过1年的楼盘重点排查，对停工项目提前计提风险准备金。

一句话总结：开发商的担保责任不是办了预告登记就结束，而是要等到银行拿到"红本本"（不动产登记证明）才算真正解脱！

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