业主不能以不知情或服务问题为由随意拒交物业费-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初2407号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实如下：
2020年12月16日，湖北某物业管理有限公司与某科技园业主委员会签订了一份《某科技园物业服务合同》，合同主要约定：由湖北某物业管理有限公司为某科技园区提供物业管理服务；合同期为3年（自2020年12月16日起至2023年12月15日止）；物业管理服务费用按1元／㎡／月计收。2021年5月26日，湖北某物业管理有限公司与某科技园业主委员会签订了第二份《某科技园物业服务合同》，并已提交汉川市住房和城乡建设局备案，合同主要约定：合同期为20年；办公楼、商业物业的物业服务费按1.5元／㎡／月计收；业主按年支付物业服务费；拖欠物业费每日需按欠费金额1‰支付违约金。现两份物业服务合同已于2023年12月15日终止。
杨某系某工业园某号的业主，物业面积为1512.115㎡。汉川市某服装厂租赁杨某所有的某工业园某号从事服装生产，物业服务费由其交纳。至2023年12月15日止尚有物业费共计31046元未交纳。湖北某物业管理有限公司经多次催缴，两被告仍未交纳。
汉川市某服装厂辩称：物业公司停止供应蒸汽、无电工和电梯维修员、路灯不亮、垃圾清理不及时、污水倒灌等问题，且他们一直把物业费交给"孙某"，并不知道有该物业公司。

法院判决结果：

1. 汉川市某服装厂需在5日内支付物业服务费31046元，业主杨某对这笔费用承担连带责任（即如果服装厂不交，业主必须垫付）；
2. 驳回物业公司要求支付违约金的请求；
3. 案件受理费288元由汉川市某服装厂承担。

三、企业如何防范此类法律风险？关键在"证据"和"责任"

这个案子看似是物业费纠纷，实则暴露了企业（无论是物业公司还是租户/业主）常犯的三大致命错误，直接导致"有理变没理"。下面用大白话拆解风险点，教您轻松避坑：

风险点1："我不知道有这个合同"不是拒交费用的挡箭牌！

汉川市某服装厂声称"一直把钱交给孙某，不知道有这家物业公司"，但法院根本不认这个理由。为什么？

• 关键逻辑：业主委员会代表全体业主签的合同，对所有业主和租户都生效。就像小区业主投票决定换物业，即使你没参会，也得遵守结果。
• 企业防范指南：
  • 作为租户：签租房合同时，务必让业主写清楚"物业费由谁交""对接方是谁"，并索要物业合同复印件。别轻信口头承诺！
  • 作为业主：如果把房子租出去，一定要在租赁合同里写明"租户需按时交物业费，否则你有权解约"，避免自己背锅。

风险点2：说"服务差"却拿不出证据？败诉没商量！

服装厂抱怨物业不修路灯、不清理垃圾，但法院直接驳回，因为光说不练等于白说。

• 关键逻辑：法律只认"白纸黑字"的证据。口头抱怨、朋友圈吐槽都没用，必须有照片、视频、书面投诉记录等。
• 企业防范指南：
  • 作为物业方：每次服务（如修电梯、清垃圾）后，让业主签字确认或拍照留档。催缴费时必须用书面形式（如微信文字、挂号信），别只打电话！
  • 作为业主/租户：发现问题立刻拍照录像，通过物业APP或书面方式提交，保留"已投诉"的证据。如果物业不处理，可向街道办、住建局发函投诉（保留邮寄凭证）。

风险点3：业主和租户"互相甩锅"，最后两头吃亏！

法院判业主杨某对租户欠费承担连带责任，意味着服装厂不交钱，业主的房子可能被查封。但物业也因服务质量问题丢了违约金——双方都没赢。

• 关键逻辑：合同约定是铁律。租户不交费，业主兜底；物业没服务好，就不能收违约金。
• 企业防范指南：
  • 物业合同必须写清楚：
    ✅ 服务标准（如"路灯每日亮灯12小时""垃圾每日清运1次"）；
    ✅ 费用明细（避免"其他费用"等模糊表述）；
    ✅ 违约处理流程（先书面催缴，再走法律程序）。
  • 定期"体检"合同：每年让法律顾问检查合同是否符合最新法规，别用10年前的老模板！

结语：小疏忽酿大祸，专业支持省大钱

这个案子中，如果汉川市某服装厂提前保存污水倒灌的视频，或湖北某物业公司在服务时让业主签字确认，结果可能完全不同。法律从不保护"马大哈"，只保护有准备的人。

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注：本文改写自汉川市人民法院真实案例，人名公司名已按规范隐去。案例启示仅供参考，具体问题请咨询专业律师。