业主共有区域合理布局不构成妨害-汉川排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2024)鄂0984民初966号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

原告邱某和其妻邹某购买了位于汉川市街广场幢室室室**室商铺，于2018年6月办理了原告邱某和其妻邹某共同共有的不动产权证书。2023年7月29日邹某去世后，邹某的继承人邹某友、王某青、邱某雅、邱某耀放弃继承邹某上述财产，现上述商铺为原告邱某所有。被告湖北某商业管理有限公司系汉海国际广场的管理方。被告汉川市某国际广场商贸业主委员会系由包括湖北某地产有限公司和其他业主参加的业主大会推选的业主委员会。2018年，在原告邱某和其妻邹某购买的商铺前面设置了营销中心销售商铺，该营销中心所在位置的不动产所有权属湖北某地产有限公司。2023年10月，被告湖北某商业管理有限公司将原营销中心所在的场地出租给被告汉川市某化妆品店经营。现原告邱某认为，被告汉川市某化妆品店的商铺在一楼公共区域内，该区域不能用作商业经营。被告湖北某商业管理有限公司作为汉海国际广场的管理方，被告汉川市某国际广场商贸业主委员会作为业主大会的执行机构，均有义务对被告汉川市某化妆品店的违法行为予以制止。三被告的行为侵犯了原告商铺的所有权。

法院经审理后认为，被告湖北某商业管理有限公司、汉川市某国际广场商贸业主委员会有权在业主共有区域内对经营场所进行合理布局，原告未能提供充分证据证明被告行为影响了其商铺通行或占用消防通道，最终驳回了原告邱某的全部诉讼请求，案件受理费150元由原告负担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案子看似简单，却藏着企业经营中常见的"隐形炸弹"。很多企业老板可能和邱某一样，发现公共区域开了新店就认为"占了我的地盘"，但最后却输得莫名其妙。核心问题就两点：区域权属要分清，举证责任要扛起。

第一，"公共区域"≠"随便能用"，但也不等于"谁都不能用"
本案中争议的"一楼区域"其实是开发商湖北某地产有限公司所有的营销中心场地，并非真正意义上的公共通道。业委会和管理公司作为全体业主的代表，有权对这类业主共有区域进行合理规划和出租。很多商场、写字楼的管理者常犯一个错误：认为"只要是过道就不能开店"。实际上，只要符合原始规划、不占用消防通道、不影响其他业主基本权益，业主大会通过后完全可以进行商业布局。

对企业来说，关键要弄清楚：你管理的区域到底属于谁？是全体业主共有，还是开发商保留所有权？如果是共有区域，一定要有业委会的正式授权文件；如果是开发商保留区域，必须查看产权证明和开发商的授权书。管理前先"确权"，比事后扯皮强百倍。

第二，"我觉得受影响"不等于"法律认定侵权"
邱某主张化妆品店影响了他商铺的出租和经营，但拿不出具体证据——既没有租客因该店退租的证明，也没有消防部门认定通道堵塞的文件。而被告却提供了消防部门的四份《责令立即改正通知书》，证明布局符合消防规范，还拿出了2018年同一位置就曾设营销中心的历史照片。

这给企业提了个醒：当业主或租户投诉时，别只听对方说"影响生意"，要主动固定三类证据：

1. 规划审批和竣工图纸（证明布局合法）
2. 消防验收合格记录（避免安全风险）
3. 历史经营照片（证明区域用途一贯性）

特别提醒商场、写字楼的管理公司：每次布局调整都要留存书面记录，消防检查后立即归档整改通知。像本案中被告提供的2018年老照片，成为证明"该位置历来用于经营"的关键证据，这种细节往往决定官司输赢。

第三，业委会不是"摆设"，而是责任防火墙
本案业委会之所以免责，是因为它能证明：出租决策经过业主大会授权，且符合整体业主利益。很多物业公司自己做主调整布局，事后被投诉才拉业委会"背锅"，这种做法极其危险。

给物业企业的建议：涉及公共区域改造时，必须做到"三有"——有业委会书面决议、有公示记录、有业主签字确认。哪怕只是摆个临时柜台，也要留存决策痕迹。业委会不是累赘，而是你最硬的"护身符"。

最后提醒所有企业主：遇到类似纠纷别急着告，先做三件事：
1️⃣ 查清争议区域产权归属（去不动产登记中心调档案）
2️⃣ 拍摄现场视频并公证（证明当前状态）
3️⃣ 收集受影响的直接证据（如租约解约函、消防整改单）

没有这三样，就算你心里再委屈，法院也很难支持你。法律只保护"看得见的权益"，不是"感觉中的损失"。

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