借款人逾期不还款银行可行使抵押权优先受偿-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2490号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实
2021年12月16日，常某娜向某某银行申请借款80万元，借款期限180个月。2021年12月25日，常某娜、杨某勇与某某银行签订个人借款合同，合同约定向某某银行借款80万元，借款期限为120个月，借款利率为年利率5.1%，逾期还款在约定利率基础上加收50%罚息，还款方式为按月等额本息还款，每月还款日为21日。如未按合同约定的金额归还本息，某某银行有权提前收回已发放借款。

同日，常某娜与某某银行签订抵押合同，约定以所有的坐落于东西湖区路号号楼层号的不动产，为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权设立登记。

合同履行中，常某娜、杨某勇未按照合同约定的时间、金额返还本金、支付利息，经某某银行催收未果。截止2025年2月15日，尚欠某某银行借款本金612979.98元、利息7672.08元、罚息213.30元，合计620865.36元。

法院判决结果：常某娜、杨某勇需在判决生效后十五日内偿还全部欠款620865.36元及后续利息罚息；同时，某某银行有权对抵押房产拍卖变卖所得价款优先受偿。

三、核心风险提示：三招避免"钱房两空"
这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的三个"坑"，我们用大白话给您讲明白：

第一招：合同不能"差不多就行"
案例中银行能赢官司，关键在于合同写得清清楚楚：年利率5.1%，逾期加收50%罚息（合计7.65%），还款日每月21日。很多企业签合同时总说"都是老熟人，条款差不多就行"，结果出问题时才发现：

• 利率没写具体数字，只写"按市场利率"
• 还款时间模糊成"尽快还"
• 违约责任轻描淡写
  企业怎么做：所有数字、日期、违约后果必须白纸黑字写进合同。借钱给别人要写清"年化X%利息，逾期每天加收X元"；向别人借钱要确认"提前还款是否收违约金"。

第二招：抵押必须"登记才有效"
常某娜用房子做抵押，但光签抵押合同没用，必须去不动产登记中心办理登记（案例中登记证明号：鄂（2021）武汉市东西湖不动产证明第0061137号）。现实中常见错误：

• 以为签了抵押合同就高枕无忧
• 用房产证复印件代替登记
• 拖延办理登记手续
  企业怎么做：收到抵押物当天，立即去登记中心办理手续。记住：没盖红章的登记证明=没抵押！中小企业尤其要注意，很多民间借贷吃亏就吃在这里。

第三招：催收要"留痕不心软"
银行从2021年放款到2025年起诉，中间有完整催收记录（通知书、系统截图等）。但很多企业：

• 催款只发微信没保存记录
• 怕伤和气迟迟不起诉
• 证据零碎不成体系
  企业怎么做：发现对方逾期，立即三步走：①书面发催款函（用EMS寄）②保存所有通话录音 ③每3个月更新一次催收记录。别等拖成"坏账"才着急，法律有3年诉讼时效，过期就真的拿不回来了！

特别提醒：这个案子中借款人"失联"，但银行因证据齐全照样胜诉。企业要记住——法律不保护躺在权利上睡觉的人。发现风险苗头，早行动早止损！

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