出租方隐瞒场地被查封事实需全额退还剩余租金-天门租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂96民终554号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2021年8月1日，某乙公司与建某戊公司签订授权委托书一份，约定某乙公司委托建某戊公司负责乐居天门产业园的运营管理，负责园区租赁、招商合作、接洽协商、合同签定、园区管理等有关事项，委托期限自2021年8月1日起至2026年7月31日止。2022年5月5日，建某戊公司与刘某签订《租赁协议》1份，约定刘某租用建某戊公司位于天门市乡路某乙公司厂区空地一块，东至围墙，西、南、北三面刘某自行建围墙挡板隔离，面积2000平方米，用于堆放钢管钢模等建筑设备。租赁期限为4年，从2022年8月15日至2026年8月14日，租赁费单价为每平方米每月1元，年租金为24000元，租金合计96000元，租赁押金1万元。租金支付方式为刘某在2022年5月20日前一次性支付给建某戊公司租金及押金合计106000元，建某戊公司开收据给刘某。建某戊公司负责场地平整、渣土回填、道路通畅，四周排水等工程，达到使用条件。双方还在协议中就其他事项进行了约定。协议签订后，建某戊公司将约定场地交付刘某使用。同年5月1日，建某戊公司的法定代表人余国锋向刘某出具收据一张，载明已收到刘某场地租赁费63000元。此外，刘某另行向建某戊公司支付押金1万元。2023年6月29日，因某乙公司属另案被执行人，一审法院在执行过程中发出公告，责令某乙公司及其他占有人员在2023年7月29日前迁出天门市镇**村的不动产。

2019年12月11日，一审法院以（2019）鄂9006执1267号执行裁定书为依据，对某乙公司名下位于天门市镇村的不动产【登记在天门某某置业有限公司名下，不动产权证书号为鄂（2017）天门市不动产权第0**7号】予以查封，查封期限为三年，自2019年12月11日起至2022年12月10日止。

法院判决结果：二审法院改判解除《租赁协议》，某乙公司退还刘某40066.67元，驳回刘某要求赔偿搬迁费等其他诉讼请求。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似简单，却暴露了企业出租不动产时最容易忽视的致命风险——明知资产被查封仍对外出租。某乙公司作为场地所有权人，早在2019年12月就因另案成为被执行人，其名下土地被法院查封至2022年12月。但该公司在2022年5月仍通过建某戊公司与刘某签订4年租约，最终因场地被司法拍卖导致合同无法履行。更令人惊讶的是，某乙公司作为专业企业，竟在查封期内冒险出租，结果不仅租金打水漂，还白白搭上诉讼费。

给企业的三点血泪教训：

1. 出租前必须查清"资产身份证"

就像买车要查"有无事故"一样，出租前必须查清资产"有无查封"。本案中，某乙公司名下土地早在2019年就被查封，却在查封期内继续出租。根据法律规定，已被法院查封的财产，产权人无权擅自出租。企业出租不动产前，务必通过不动产登记中心查询最新权属状态（费用仅几十元），确认无查封、无抵押后再出租。特别是当企业自身涉诉时，更要警惕资产风险——本案中，虽然2022年12月查封期满，但因另案被执行，场地仍被强制迁出。

风险防范： 建议企业建立"出租前必查"制度，将不动产登记查询作为出租必要流程，保存查询记录备查。对于长期租赁，还应约定"如遇司法查封可提前解约"条款。

2. 合同条款不是"走过场"，关键时刻能救命

本案中，租赁协议第八条约定："因甲方原因造成乙方不能经营的，乙方可提出提前解除合同，甲方应退还租期剩下天数的租金。"这条看似普通的条款，却让某乙公司避免了赔偿32万元搬迁费的惨重损失。因为合同明确约定仅退还剩余租金，未提及搬迁赔偿，法院据此驳回了刘某的高额索赔。

风险防范： 企业拟定合同时要特别注意：

• 明确约定"因司法查封、政府征收等不可抗力导致解约时，仅退还未使用租金"
• 对"场地现状"进行详细描述并附照片，避免后续对"场地是否达标"产生争议
• 所有费用支付必须"见凭证"，像本案中刘某主张的4.3万元场地平整费因无转账记录、收据等证据，法院直接不予采信

3. 委托出租不是"甩手掌柜"，责任照样追到你

某乙公司以为委托建某戊公司出租就能当"甩手掌柜"，结果法院认定：因刘某签约时已知晓委托关系，租赁协议直接约束某乙公司。这意味着，委托人必须为受托人的签约行为买单。更讽刺的是，某乙公司连自己收了多少钱都没搞清——一审认定收了1万元押金，二审发现这1万元其实是另案押金，白白多退1万元。

风险防范： 企业委托第三方管理资产时：

• 必须在委托合同中明确"受托方签约需向承租人披露委托关系"
• 建立统一收款账户，禁止受托方以个人名义收款
• 定期核对租赁台账，避免"钱收了却不知情"的乌龙

划重点： 本案最值得警惕的是——企业自身涉诉时，往往最容易忽视资产风险。当公司收到法院传票后，第一反应应是全面排查名下资产状况，而不是继续"带病出租"。很多老板抱着"查封期满就没事"的侥幸心理，却不知一个执行案件结束，另一个可能又来了。这种"拆东墙补西墙"的做法，最终只会让企业信用破产、损失扩大。

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