业主需自证物业过错才能获赔偿-应城财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2021)鄂09民终483号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2012年9月27日，张某与湖北金某实业投资有限公司签订商品房买卖合同，购得应城市金某一品11栋2单元303室房产一套。2013年10月29日，张某与应城市某居工程物业管理公司签订物业服务协议，张某缴纳物业费至2017年10月28日。2020年3月24日，应城市金某一品11栋2单元303室出现浸水现象。征得张某同意，应城市某居工程物业管理公司安排工作人员对厨房下水道进行疏通并排除屋内积水。此后，双方因赔偿事宜协商未成，引起诉讼。

法院判决：一审驳回张某要求赔偿37776.5元的诉讼请求，二审维持原判，张某需自行承担两审共计1888元的诉讼费用。

三、法律风险防范要点
这个案例看似是业主和物业的普通纠纷，实则给所有企业敲响了警钟——证据意识决定诉讼成败！张某败诉的关键在于犯了三个常见错误：

1. 误以为"结果发生=对方有责"
   张某认为家里淹水了，物业就该赔钱。但法律讲究"谁主张谁举证"，就像你买菜发现缺斤短两，得先拿出秤上显示的证据才行。法院明确指出："无充分证据证实，应承担举证不能的法律后果"。企业日常经营中，发现货物受损、服务被投诉时，第一反应应该是固定现场照片、保存监控录像、收集聊天记录，而不是急着找对方"理论"。

2. 混淆"合同存在"和"合同违约"
   张某上诉时强调要适用《物业管理条例》第35条，却忽略了前提条件：必须先证明物业"未履行合同义务"。就像外卖迟到，你得先证明平台承诺了"30分钟送达"，而不是单纯说"我等了很久"。本案中物业已及时疏通管道，张某却拿不出物业疏忽的证据。企业签订合同时，务必明确约定具体服务标准（如"24小时内响应报修"），发生纠纷时才能精准举证。

3. 用"对方也有错"代替"自己举证"
   张某提到自己欠缴物业费，以为能抵消物业责任。但法院一针见血指出：欠费不等于合同失效，"双方的物业服务合同并未解除"。这好比客户拖欠货款，你不能因此拒绝履行质保义务。企业遇到对方违约时，正确做法是书面催告并保留送达证据，而非单方面停止服务，否则可能反被起诉。

给企业的实操建议：

• 物业类企业：在服务协议中明确区分"共用设施维修责任"（如本案的下水主管道）和"业主专有部分责任"，每次维修后要求业主签字确认；
• 所有企业：建立"三同步"证据管理机制——同步工作记录、同步影像留存、同步客户确认，用微信发个"您看这样处理是否满意？"都比事后扯皮强；
• 每季度开展"证据体检"，重点检查合同履行记录、验收单据、沟通凭证是否完整，避免像张某一样"输在举证上"。

很多企业总把法律风险防范想得高大上，其实核心就一句话：做事留痕，说话留证。就像本案中物业若在疏通管道时拍个视频说"经检查是主管道淤积，现正疏通"，争议可能当场化解。

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