长期拖欠租金将导致租赁合同被解除，企业务必重视租金追索时效-谷城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2019)鄂0625民初705号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年1月30日，谷城某德有限公司与谷城县冷集镇隋某村村民委员会签订《谷城县冷集镇隋某村荒坡租赁合同书》，合同主要约定：1.隋某村委会将位于本村2组原冷集镇二砖厂的场地、荒坡面积约90亩租赁给谷城某德有限公司，东至尖角大渠，南至新一组白家湾大渠和李春林承包地边界，西至冷家沟六组地边界，北至杨成贵、刘洪山、王长英、宋自英、刘洪仁、王海生、杨来生、胡秀琴承包地边界。2.承租期为30年，从2010年1月1日至2039年12月30日止。3.承租费用为21万元，分六期支付。4.承租期内，土地所有权归隋某村委会，使用权归谷城某德有限公司。同年2月1日，谷城某德有限公司与隋某村委会在谷城县公证处对该租赁合同书办理了公证。

2011年7月25日，谷城某德有限公司与谷城某群有限公司签订了《土地租用协议书》，协议主要约定：谷城某德有限公司同意谷城某群有限公司办理各种证件，办证费用由谷城某群有限公司支付；谷城某群有限公司从2012年开始每年给谷城某德有限公司土地租金20000元整（含2011年新租土地2300平方米，房屋2间）。合同签订后，谷城某群有限公司向谷城某德有限公司支付了案涉2300平方米土地2013年至2014年两年的租金40000元。自2015年起，谷城某群有限公司未按租赁协议向谷城某德有限公司支付租金，经谷城某德有限公司多次催要无果。自2017年10月起，谷城某群有限公司因经营不善，公司一直处于歇业状态，公司无人经营、管理。

法院经审理后判决：1.解除谷城某德有限公司与谷城某群有限公司签订的《土地租用协议书》；2.谷城某群有限公司返还租用的2300平方米土地；3.支付2015年1月至2018年12月的土地租金80000元；4.驳回谷城某德有限公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险防范

这个案例的核心教训是：企业一旦发现对方长期拖欠租金，必须及时采取法律行动，否则可能面临部分权益无法得到法律保护的风险。

许多企业老板可能认为："对方欠我钱，我慢慢催就是了，反正合同还在那里。"但实际情况是，根据法律规定，租金纠纷的诉讼时效通常为三年（本案判决于2019年，当时适用《民法通则》规定的一年诉讼时效），超过这个期限再起诉，法院可能不支持你的全部诉求。

在这个案例中，谷城某德有限公司主张2015年至2019年共5年的租金10万元，但法院只支持了2015年至2018年的4年租金8万元。为什么少了1年？因为原告在2019年3月才起诉，按照当时法律规定，2015年之前的租金可能已经超过诉讼时效。虽然法院考虑到这是连续性债务，酌情支持了4年，但企业仍然损失了1年的租金权益。

企业应如何防范类似风险？

1. 签订合同时明确关键条款：务必在合同中写清楚租金支付时间、逾期支付的违约责任、合同解除条件等。不要只写"每年付2万元"，而要写"每年1月1日前支付当年租金2万元，逾期超过30日，出租方有权解除合同并要求支付违约金"。

2. 建立租金催收机制：设立专门的租金到账提醒，一旦逾期立即书面催收。保留好所有催收记录（微信、短信、邮件、书面通知等），这些都是将来打官司的重要证据。

3. 及时监控承租方经营状况：不要等到对方"人去楼空"才发现问题。定期了解承租企业经营情况，发现异常（如减少生产、拖欠员工工资等）应提前采取措施。

4. 不要拖延法律行动：发现拖欠租金后，应在诉讼时效内及时采取法律行动。如果对方已经"跑路"，也应尽快起诉并申请财产保全，避免"赢了官司却拿不到钱"。

5. 定期审查合同履行情况：建议每半年或一年对重要合同的履行情况进行一次全面检查，及时发现并处理潜在问题。

这个案例告诉我们，企业间的经济往来不能只靠"人情"和"信任"，必须依靠规范的合同管理和及时的风险防控。一次疏忽可能让你损失数万元甚至更多，而一套完善的合同管理机制则能帮你避免这种损失。

四、专业法律服务推荐

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深知中小企业在法律风险防控方面的痛点。我们的法律顾问服务以极高的性价比著称，特别适合预算有限但又需要专业法律保障的中小企业。我们创新性地推出"先试用后付费"模式，您可以先体验我们的服务，满意后再付款，真正做到了"零风险"享受专业法律服务。无论您是需要合同审查、法律咨询，还是企业风险全面体检，我们的专业团队都能为您提供量身定制的解决方案，助您的企业远离法律风险，稳健发展。