开发商有权出租规划内车位-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终2159号
审理法院：湖北省宜城市人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

某房地产公司是宜城市某巷某小区的开发商，某物业公司负责小区物业服务，丁某是该小区业主。2019年9月17日，某物业公司和丁某签订《车位租赁合同》，将小区内一个地上车位（编号A072）租给丁某，租期20年，租金43000元。丁某在2019年10月19日交清租金后使用了车位。
该小区项目于2018年1月取得建设用地规划许可证，规划总户数252户，配建停车位128个，实际建成148个地上车位。2019年8月通过绿化工程验收（小区建设的草坪砖停车场按25%折算后，绿化面积达标），2020年10月办理竣工验收备案。购房合同中明确约定：“未计公摊的部分，内部设施及小区配套设施的所有权、收益权属出卖人所有”，附件还写明“停车位、架空层的所有权、经营租赁权属出卖人所有”。
丁某后来认为车位建在绿化带上，属于业主共有部分，开发商无权出租，起诉要求解除合同并退还43000元租金。一审和二审法院均驳回了丁某的请求，认定租赁合同有效，无需退款。

三、企业如何防范类似法律风险？

这个案子看似是业主和物业的“车位之争”，实则给企业敲响了警钟：规划文件+合同约定，才是企业处置车位等设施的“护身符”。很多企业栽跟头，往往因为这三点：

1. “我以为有规划=真有规划”
   丁某主张车位占用了绿化带，但开发商拿出了规划许可证、验收证明等“铁证”，证明车位是政府批准的规划内设施（实建148个车位，远超规划的128个）。企业如果只口头说“这是规划车位”，却拿不出书面文件，一旦业主较真，轻则退钱，重则引发群体投诉。
   → 防范建议： 所有配套设施（车位、架空层、广告位等）必须保留完整的规划审批和验收文件，像存“身份证”一样归档。交房前自查：规划图上有没有？验收单上写没写？

2. “合同里写一句=万事大吉”
   本案开发商赢在购房合同附件中白纸黑字写明“停车位所有权归开发商”。但很多企业合同只模糊写“车位使用权归业主”，或把权属条款藏在密密麻麻的附件里，业主根本看不见。结果一旦纠纷，法院可能认定“约定不明”，直接判给业主共有。
   → 防范建议：

   • 权属条款要单列成条，加粗标红，避免和公摊面积、服务标准等混在一起；
   • 用大白话写清楚：“本小区地上/地下车位未计入公摊，所有权和收益权归开发商”；
   • 业主签约时，必须让其手写“已知晓并同意该条款”。

3. “业主现在不说=以后不会闹”
   丁某一审要求“解除合同”（默认合同有效），二审又改口说“合同无效”，自相矛盾才输得彻底。现实中，企业常因业主初期没反对就掉以轻心，等交房5年后突然冒出一群人集体维权，补救成本翻倍。
   → 防范建议：

   • 交房时同步发《配套设施确认书》，让业主签字认可车位归属；
   • 定期检查业主群、投诉平台，对“车位属于全体业主”等言论24小时内书面回应；
   • 聘请法律顾问每年做一次“合同健康体检”，堵住模糊漏洞。

关键总结： 企业处置小区车位、广告位等收益性设施，必须同时满足“规划有据+合同明示+业主确认”三要素。少一个环节，就可能像本案丁某一样，让企业白忙活还倒贴钱。

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