承租人拖欠租金超期出租人有权解除合同并追讨欠款-麻城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初5021号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

涉案商铺的所有权为麻城市某地房地产开发有限公司，该公司将商铺委托麻城市某运运营服务有限公司（以下简称某运公司）经营管理。2021年8月13日，某运公司与肖某签订《商铺租赁协议》一份，约定肖某租赁某运公司经营管理的位于麻城市幸福嘉苑南区＃栋号商铺，商铺建筑面积198.74平方米，合同约定租赁期限为5年，自2021年12月15日至2026年12月14日，租赁期限内物业费按照1.3元／平／月计算（物业费为3100元／年），租金自2021年12月15日至2024年12月14日年租金为30000元，年费用合计33100元，自2024年12月15日至2026年12月14日年租金为33000元，物业费为3100元／年，年费用合计36100元，每年12月1日前交付下一年度的租赁及物业费，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，某运公司依约向肖某交付了涉案租赁商铺，但肖某只将租金及物业费交至2023年12月14日，自2023年12月15日起，未按期交纳下一年度的租金及物业费，某运公司多次向肖某催要物业费和租金无果，遂向法院提起诉讼。

法院判决结果：确认《商铺租赁协议》于2024年9月20日解除；肖某需向某运公司支付2023年12月15日至2024年9月20日期间的租金及物业费共计25391.10元；肖某还需支付违约金3000元；驳回某运公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们：当租客长期拖欠租金不付时，作为房东或物业管理方，你有权解除合同并追回欠款和违约金。很多企业主在经营商铺或房屋租赁业务时，常常忽视合同细节，等到租客拖欠租金才慌了神。那么，企业该如何防范这类法律风险呢？

第一，合同条款要写清楚，特别是付款时间和方式
本案中，租赁合同明确约定了"每年12月1日前交付下一年度的租赁及物业费"，这为法院认定肖某违约提供了明确依据。企业签订租赁合同时，一定要把租金金额、支付时间、支付方式、逾期后果等写得清清楚楚，避免使用"及时支付""尽快付清"等模糊表述。建议在合同中明确写明"如逾期超过30天未支付，视为根本违约，出租方有权单方解除合同"。

第二，拖欠租金要及时催收并保留证据
某运公司在发现肖某拖欠租金后，多次电话催要并张贴催款单，这些行为为后续诉讼提供了有力证据。企业遇到租客拖欠租金时，切记：

• 第一时间发送书面催款通知（微信、短信、邮件也可作为证据）
• 保留所有沟通记录和送达凭证
• 如租客失联，及时采取公告送达等方式
  不要因为"怕伤和气"而拖延处理，越早采取行动，追回欠款的可能性越大。

第三，解除合同要依法定程序进行
本案中，法院认定合同解除时间为"起诉状副本公告送达被告时"，而非某运公司单方面通知的时间。企业要记住：解除合同不能仅靠口头通知，必须通过法律程序。最佳做法是：

• 先发送正式的《解除合同通知书》
• 如果租客仍不理会，立即向法院提起诉讼
• 在诉讼请求中明确提出解除合同
  不要自行换锁或强行收回房屋，这可能导致你从"受害者"变成"侵权方"。

第四，违约金设置要合理且明确
本案中，法院支持了合同约定的3000元违约金。企业设置违约金时：

• 金额要与可能造成的损失相匹配（一般不超过实际损失的30%）
• 必须在合同中明确写明违约金数额或计算方式
• 不要设定过高违约金，否则法院可能不予全额支持

第五，房屋收回前的租金损失要持续计算
本案中，虽然合同解除了，但法院仍判决肖某支付到合同解除日的租金，因为商铺一直被其占用。企业要明白：只要租客还在占用房屋，就有义务支付占用期间的费用。即使合同解除了，也要在诉讼中明确要求支付到实际腾退日的费用。

四、征和律师事务所专业支持

作为企业，面对租赁纠纷常常不知所措。征和律师事务所专为企业提供法律顾问服务，我们有丰富经验处理各类租赁纠纷，能帮您起草严谨的租赁合同、设计完善的催收流程、高效处理纠纷案件。我们的企业法律顾问服务具有极高的性价比，更重要的是，我们提供先试用满意后付款的灵活服务模式，让您零风险体验专业法律服务。别等到租客跑路才想起法律保护，提前做好风险防范，才能让您的生意稳如泰山！