房屋租赁期满不及时收回损失难获赔偿-潜江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初2407号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实与判决结果
位于潜江市路小区商品房预售许可证书。2019年3月27日，潜江市某业有限公司与上海某络科技有限公司（以下简称某甲公司）签订了《潜江丽景园项目全程营销策划招商服务合同》，合同主要约定，某业公司将其位于潜江市道路项目全权委托某甲公司进行销售、招商，代理期限从2019年4月1日至2020年4月1日。2019年7月5日，某甲公司（甲方）与谢某平（乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1．甲方出租给乙方的房屋坐落在湖北省潜江市路号，房屋房号122123124号，面积163.02平方米。2．房产租赁期为：2019年7月5日起（即房产交付时间）至2022年3月31日止，甲方给乙方的免租期2019年7月5日起到2020年1月4日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2020年1月5日为租金起算日。3．该房产的租金标准为25元／平方米／月；2020年1月5日至2021年1月4日租金48906元，2021年1月5日至2022年1月4日租金48906元，2022年1月5日至2022年3月31日租金11683元；首期租金于签约当日支付，第二期租金缴纳时间为2020年12月5日前。4．乙方应于本合同签订之日，向甲方支付8151元作为押金。5．合同终止时，甲方有权收回房产；合同终止之日起十日内，乙方必须腾空该房产并交付甲方。6．若乙方未按期搬离，视为对财物的抛弃，甲方有权自行处理物品并收回房产，乙方逾期占用期间的租金按合同标准双倍缴纳。7．由于不可抗力原因致使合同无法正常履行的，双方应根据实际情况协商变更或解除合同。同日，某甲公司将房屋交付谢某平，谢某平装修后经营"乡村人家"餐馆。2019年7月2日，谢某平向某甲公司支付第一年租金48906元及押金8151元。
2020年5月18日，某业公司与某甲公司签订解除协议，约定原委托合同于2020年5月15日解除，某甲公司将已出租房屋的《租赁合同》出租主体变更为某业公司。解除协议签订后，某业公司员工吴某口头通知谢某平以后直接向某业公司交租，但谢某平未再支付租金。2021年12月20日，谢某平向某业公司出具《承诺书》，承诺2022年1月20日前交清2021年所欠房租，但未履行。租赁期满后，谢某平未腾退房屋，其经营物品仍摆放在承租房屋内，也未交付钥匙。

法院最终判决：谢某平十日内腾退房屋；支付某业公司租金及占有使用费共13720.5元；驳回某业公司要求支付15万余元租金及2万元维权费用的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示：别让"拖延"变成"自损"

这个案子最值得关注的是：某业公司明明有权收回房屋，却只拿到1.3万余元，远低于主张的15万余元。问题出在哪儿？核心原因是——房屋到期后没及时收回，损失扩大了自己担。

法院明确指出：租赁期满后（2022年3月31日），谢某平本该10天内腾房，但某业公司作为专业房产公司，明知对方已停业（2022年2月28日就关门了），却一直不采取行动收回房屋，白白"晾着"损失扩大。就像你借朋友车，约定周五还车，结果朋友周六还不还，你明明能自己开回来却拖到月底，最后多出来的损失当然自己承担。法院只支持了4月30日前的占用费，之后的损失因某业公司"放任不管"而不再支持。

对企业来说，这敲响了三记警钟：

第一记警钟：合同到期≠自动止损，必须主动"收房"
很多企业以为租客超期不走，就能按合同"双倍租金"一直算钱。大错特错！法律要求你有"减损义务"——发现租客违约后，必须及时止损。本案中，某业公司有明确合同条款授权其"封门、清场"，却拖延半年多不行动，结果损失只能自认倒霉。
企业该怎么做：

• 租赁期满前15天书面提醒租客
• 期满后3天内现场查看房屋状态
• 若租客未腾房，立即发《收回房屋通知书》
• 10天后仍未搬离的，果断请公证处见证后清场（费用可后续追偿）

第二记警钟：疫情减免不能"拖字诀"，协商要留痕
谢某平主张疫情减免租金，某业公司员工虽多次协商，但没留下书面记录，导致法院只能按政策硬性减免：2020年免6个月、2021年免3个月、2022年免1.5个月。如果当初双方签个《补充协议》，既体现人情味又能锁定责任，何至于最后租金缩水近八成？
企业该怎么做：

• 遇疫情等特殊情况，3日内启动协商
• 用微信/邮件明确减免方案（例："同意2022年1-3月租金减免50%，以本消息为准"）
• 纸质协议必须双方签字，无条件时至少保存沟通录音

第三记警钟：委托出租别当"甩手掌柜"
某业公司把房屋委托给某甲公司运营，解除委托时仅口头通知谢某平变更收款方，埋下巨大隐患。如果谢某平坚称"不知情"，某业公司可能连主张权利的资格都没有。
企业该怎么做：

• 委托合同必须约定："受托方解除合同时，需3日内书面通知所有租客"
• 自己也要同步发《权利主体变更通知书》并公证送达
• 收回管理权后10日内与租客签确认函

记住：法律不保护"躺在权利上睡觉的人"。本案中某业公司胜诉却大亏，根源就在三个"没想到"——没想到拖几天会有大损失，没想到疫情减免要主动协商，没想到委托关系要正式交接。企业管房产，既要有合同条款的"铠甲"，更要有及时行动的"利剑"。从今天起，给租赁管理加个"倒计时提醒"：到期前30天启动收房程序，别让"等一等"变成"赔大钱"。