土地“现状交付”不等于政府包拆迁 - 阜阳建设用地使用权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设用地使用权纠纷
案号：(2020)皖民终1242号
审理法院：安徽省高级人民法院

二、案件事实和判决结果

2007年7月16日，原颍上县国土资源局与阜阳某鑫房地产开发公司签订《成交确认书》，确认阜阳某鑫房地产开发公司以1250万元竞得颍城102省道北侧编号07-6地块的10291.7平方米国有土地使用权。同日，双方签订《国有土地使用权出让合同》，约定原颍上县国土资源局在2007年7月31日前交付土地，交付条件为“现状土地条件”，且“地面建筑物及拆迁补偿费用由乙方（阜阳某鑫房地产开发公司）负责”。2007年11月24日，阜阳某鑫房地产开发公司取得该地块土地使用证；2008年8月和2009年4月，该公司取得馨园小区项目的规划许可证和施工许可证。

阜阳某鑫房地产开发公司主张：地块东南角的中石化颍上加油城未被拆迁（该加油城早在2000年就已取得国有土地使用证），导致其规划的宾馆住宅与加油城防火间距不足，无法按设计施工。该公司起诉要求颍上县某资源局和颍上县政府拆除加油城、赔偿损失。

法院查明：中石化颍上加油城所占土地不在合同约定的交付范围内，且合同明确约定“现状交付+拆迁费用由开发商承担”。法院判决：一审驳回阜阳某鑫房地产开发公司全部诉讼请求，二审维持原判。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心教训：签合同时一句“现状交付”，可能让你背上千万拆迁债！
很多企业以为“政府卖地=净地交付”，这个案子彻底打碎了幻想。法院认定：

• ✅ “现状土地条件”=土地带瑕疵交付：合同写明“现状交付”，意味着你接手时土地上有加油站在，也得认！
• ✅ “拆迁费用由乙方负责”=政府甩手不管：合同这句白纸黑字，直接把拆迁责任转嫁给你，政府领导口头承诺“帮你拆”也没用。
• ✅ 合同范围外的建筑，法院不管：加油城在你买地前就合法存在，且不在你地块红线内，法院连管都不管！

企业血泪教训：3个致命疏忽，让你钱打水漂

1. 闭眼签合同，埋雷百万
   企业以为“现状交付”只是走形式，没深究“现状”具体指什么。结果发现：合同附件《宗地界址图》早画清了加油城不在你地界内，但你没仔细看！
   → 防范口诀：合同每字都是钱！签前必须做三件事：

   • 拿卷尺量土地边界，拍照录像存证；
   • 要求政府提供带坐标的红线图，用手机地图APP现场核对；
   • 在合同空白处手写“双方确认：现状包含__（列明障碍物）”。

2. 轻信口头承诺，证据零留存
   企业说“县政府领导拍胸脯保证拆加油城”，但拿不出会议纪要原件。法院直接说：复印件不算数！政府不认，你就输定了。
   → 防范口诀：领导说话不如白纸黑字！

   • 任何口头承诺，当场写成《补充协议》签字盖章；
   • 微信/邮件承诺必须截图存证，标题写“关于XX地块拆迁承诺”；
   • 大型项目开会必做纪要，结尾加一句：“以上内容3日内未书面异议视为确认”。

3. 搞不清“谁的地”，维权全跑偏
   企业告政府拆加油城，但加油城土地证早办好了，属于中石化合法财产。法院一针见血：“这是你和中石化的相邻纠纷，找政府告错人了！”
   → 防范口诀：拿地先查“邻居档案”！

   • 买地前到不动产登记中心查周边500米地块权属；
   • 用“天眼查”搜周边企业，看是否有钉子户；
   • 规划阶段就请消防/环保部门出书面意见：“加油城是否影响本项目”。

最后一句大实话：
政府卖地不是“交钥匙工程”，你交钱拿地那一刻起，所有坑都得自己填！签合同前花1万块请律师把关，比事后花100万打官司强百倍。

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