房屋买卖合同中楼层描述错误但房号相符不构成违约-桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初1909号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年3月19日，李某及妻子程某丽作为买受人与桐城某建有限公司签订一份商品房买卖合同（预售），合同备案号S134146f26f17。合同约定：李某购买桐城某建有限公司开发的文昌苑（商品房项目核准名称为文昌棚户区改造工程K6地块）3幢一单元2层201号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。预测建筑面积103.93㎡、套内建筑面积82.71㎡，分摊共有面积21.22㎡，该商品房公用部分见附件二，房屋单价为每平方米5965元，总价款619883元。建筑总层数18层，其中地上17层、地下1层。商品房交付时间为2019年12月31日前。李某于2019年3月17日向桐城某建有限公司支付定金50000元，2019年3月19日缴款74883元，桐城某建有限公司开具发票124883元，2019年3月21日，李某通过建行公积金账户转入199000元，桐城某建有限公司开具发票199000元，余款通过办理公积金贷款付清。该建筑楼层、面积及单价等，桐城某建有限公司已报相关部门备案。文昌棚户区改造工程竣工后，桐城某建有限公司将3幢一单元2层201室交付李某，李某认为，桐城某建有限公司擅自改变规划许可，将3#、4#建筑楼层18层变更为20层，损害业主的利益，桐城某建有限公司交付的商品房不符合买卖合同的约定，桐城某建有限公司存在违约行为，为维护合法权利，李某向法院提起诉讼，要求桐城某建有限公司赔偿或补偿违约造成的实际损失20000元。

另查，2016年8月4日，桐城市建设投资发展有限责任公司取得民建2016024号《建设工程规划许可证》，建设项目桐城市文昌社区棚户区改造工程一期（Ｂ标）项目（6号地块），附注：Ｋ6-3＃楼地上十八层、地下二层：6069.54㎡（其中住宅5684.46㎡、地下室385.08㎡）；Ｋ6-4＃楼地上十八层、地下二层：6069.54㎡（其中住宅5684.46㎡、地下室385.08㎡）。2016年9月27日，桐城市建设投资发展有限责任公司取得编号××-ＳＸ-001《建筑工程施工许可证》，工程名称：桐城市文昌社区棚户区改造工程一期（Ｂ标）项目（6号地块），工程规模见附注：Ｋ6-3＃楼地上十八层、地下二层：6069.54㎡（其中住宅：5684.46㎡、地下室385.08㎡）；Ｋ6-4＃楼地上十八层、地下二层：6069.54㎡（其中住宅：5684.46㎡、地下室385.08㎡）。桐城某建有限公司通过出让方式取得桐城市区××路××路交叉口地块的建设用地使用权国有土地使用证号为桐国用（2011）第7××0号，经批准在该地块上建设的商品房核准名称为市文昌棚户区改造工程Ｋ6地块，建设工程规划许可证号为民建2016024，建筑工程施工许可证号为××-ＳＸ-001，桐城某建有限公司按照规划许可证和建筑工程施工许可证实际施工。房屋买卖合同（预售）签订后，李某付清全部房款619883元，桐城某建有限公司交付桐城市文昌苑3＃楼一单元二层201室，李某接收房屋。

法院经审理后认为，桐城某建有限公司交付的房屋面积、楼层、楼号与合同约定相符，双方已按房屋买卖合同实际履行完毕。虽然合同中建筑层数描述与实际有差异，但属于瑕疵但不构成违约，李某接收的房屋为3#楼一单元201室，实体权利不产生影响。最终法院驳回了李某的诉讼请求，案件受理费150元由李某负担。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

这个案子看似简单，但对企业签订合同时的风险防范有重要启示。很多企业负责人可能会想："合同上写错了几个字而已，又没影响实际交付，应该没什么大问题吧？"这个案例恰恰告诉我们：合同关键信息必须准确一致，但也要分清什么是"致命错误"什么是"可以补救的小瑕疵"。

在这个案子中，合同写的是"地上17层、地下1层"，实际建的是"地上18层、地下2层"，相差两层，听起来很严重。但法院为什么判开发商不用赔钱呢？关键在于：合同中明确约定了"李某购买的是3幢一单元2层201号"这个具体房号，而开发商交付的正是这个房号的房子。也就是说，虽然对整栋楼的描述有误，但对李某要买的那套房子的具体位置描述是准确无误的。

对企业来说，这个案例提示了以下重要风险防范点：

1. "房号比楼号更重要"原则：在房屋买卖合同中，必须明确写清具体房号（如"3幢一单元2层201号"），并强调"房号发生改变不影响该商品房的特定位置"。这样即使整栋楼的规划描述有误，只要具体房屋位置准确，就不容易被认定为违约。

2. 规划文件与合同内容要一致：本案中开发商之所以能胜诉，是因为他们有2016年就取得的规划许可证证明实际建设层数。企业签订合同时，一定要确保合同内容与政府批准的规划文件完全一致，避免"合同一套、规划一套"的情况。

3. "不影响实质权利"是关键：法院认为"虽存在瑕疵但不构成违约"，是因为李某拿到的房子位置、面积都没变，实际权利没受损。如果变更导致业主权益实质性受损（如采光变差、公摊面积增加等），可能就要赔偿了。

4. 及时沟通比事后补救更重要：如果确实需要变更规划，企业应第一时间通知业主并取得书面同意，而不是等到交房时才解释。本案中如果开发商在建设过程中就告知业主层数变化，就能避免这场官司。

5. 合同细节要反复核对：本案中很可能是工作人员"打印错误"。企业签订合同时，一定要建立多级审核机制，特别是对房屋位置、面积、价格等关键信息，要像检查钞票真伪一样仔细核对。

很多企业以为"合同签了就行"，殊不知一个小错误可能引发一场官司。本案中，虽然开发商赢了，但还是要花时间和精力应诉，白白增加经营成本。对企业来说，最划算的"成本"其实是前期把合同做规范——花1小时认真核对合同，可能就省下1个月的诉讼麻烦。

专业护航，让企业经营无忧

作为企业法律顾问，我们深知企业在合同管理中的痛点。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，不仅拥有丰富的房地产纠纷处理经验，更能从源头帮助企业规避类似风险。我们的服务具有极高的性价比，特别推出"先试用、满意后付款"的贴心模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。合同审查、风险预警、纠纷处理——让专业律师成为您企业发展的坚实后盾，而不是问题出现后的"救火队员"。