房屋 按现状交付 不等于免除腾空义务-南陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2018)皖0223民初2252号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年11月15日，安徽某鑫拍卖有限公司登出拍卖公告，公告上载明：拍卖标的为南陵县弋江镇五班街104号房产，总建面：745.36平方米(房地权南陵县字第20092372号房屋，营业用房面积144.35平方米；房地权南陵县字第20092371号房屋，其中住宅面积235.8平方米；住宅、办公面积365.21平方米)整体拍卖，参考价94万元(房屋安全鉴定等级为D级)。

2017年11月23日李某通过拍卖程序依法竞买成功取得中国农业银行股份有限公司南陵某支行委托安徽某鑫拍卖有限公司公开拍卖的上述标的物，同日李某与安徽某鑫拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，确认成交价为151万元。

2017年12月5日李某付清全部购房款，2017年12月底，中国农业银行股份有限公司南陵某支行将原房地产权证号为20××73号房屋（建筑面积144.35平方米）交付给李某。2018年5月11日中国农业银行股份有限公司南陵某支行协助李某办理了房屋不动产权证的变更手续。

2017年11月3日委托人中国农业银行股份有限公司芜湖分行与拍卖人安徽某鑫拍卖有限公司签订委托拍卖合同，其中拍卖合同第一条拍卖标的瑕疵说明：按现状交付(房屋安全鉴定等级为D级)，第二条拍卖标的交付：1.交付时间：成交后三日交付。2.交付方式：由委托人直接交付。

李某起诉称，在办理房屋交付过程中，因弋江镇五班街104号住宅、办公用房中尚有物品未搬出，中国农业银行股份有限公司南陵某支行未履行完整交房手续。中国农业银行股份有限公司南陵某支行则主张已实际交付全部房产。

法院一审判决：中国农业银行股份有限公司南陵某支行需向李某交付剩余房屋，并以未交付房屋价值952308元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿经济损失。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案例揭示了一个企业常犯的严重误区：以为合同里写了"按现状交付"，就可以不腾空房屋、不清理物品，直接甩手不管。很多企业（尤其是银行等金融机构）在处置不良资产时，总以为只要办理了产权过户，交易就完成了，却忽略了"交付"这个关键环节。

法院在判决中明确指出："按现状交付"仅指房屋本身的物理状况（如本案中房屋安全等级为D级），绝不等于房屋内可以堆满他人杂物而不予清理。就像你去菜市场买西瓜，卖瓜人不能说"按现状交付"就把烂瓜、虫蛀瓜塞给你而不说明情况；同样，卖房子也不能以"按现状交付"为由，把堆满旧家具、甚至有他人占住的房子直接推给买家。

企业必须警惕三大风险点：

1. "现状"必须明确具体
   案例中合同仅简单写"按现状交付"，却未说明"现状"包含哪些内容。正确做法是在合同中详细列明：房屋是否有租户？是否有遗留物品？安全等级如何？甚至可以附照片、视频为证。比如应写明："房屋现状为：空置状态，无第三方占用，安全鉴定等级D级（详见附件照片）"。

2. 交付≠过户
   很多企业以为办理了产权证变更就万事大吉，但法律上"交付"是独立义务。产权过户只是证明你"拥有"房子，而交付是证明你"交出"房子。就像你网购手机，快递单显示"已签收"不等于你真拿到了手机——如果快递员把包裹塞进别人家 mailbox，你依然可以要求补发。

3. 谁主张谁举证
   中国农业银行股份有限公司南陵某支行声称"已交付"，却拿不出交接清单、钥匙签收单等证据，最终败诉。企业必须养成习惯：重大交付行为务必保留书面凭证，哪怕只是简单写个"今收到XX房屋钥匙，确认房屋内无遗留物品"的收条，也能避免百万损失。

给企业的实操建议：

• 处置房产前，先清理房屋内所有物品，腾空后再交付；
• 如确有遗留物品（如租户未搬离），应在合同中明确约定处理方式及时间；
• 交付时务必制作《房屋交接确认书》，双方签字并拍照留存；
• 对"按现状交付"条款，补充具体描述，避免笼统表述。

房屋交易中，"交付"这个看似简单的动作，往往藏着最深的法律陷阱。企业切莫因小失大，为省一时麻烦而埋下巨额赔偿隐患。

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