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开发商未取得完整竣工验收备案交房仍需支付逾期交房违约金-界首商品房销售合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：4 界首法律顾问

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一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2022)皖1282民初3970号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年7月18日，卢某、黄某与界首市汇某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发建设的"汇鑫·金域长安"329号项目房屋两套，总价款1154662元，付款方式为贷款方式付款。合同第九条约定，商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房部分分期综合验收合格。第十一条约定，出卖人应当在2021年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。2021年11月30日，界首市汇某有限公司将房屋交付给卢某、黄某。

法院判决：界首市汇某有限公司支付卢某、黄某逾期交房违约金49690.7元；驳回卢某、黄某关于逾期办证违约金的诉讼请求。

三、企业如何防范商品房交付法律风险

1. 交房不是"钥匙一交"就完事

很多开发商以为只要把房子钥匙交给业主，就算完成交房义务了，这是大错特错！本案中，界首市汇某有限公司虽然在2021年11月30日把房子交给了卢某、黄某，但法院仍然判其支付近5万元的违约金。为什么？

因为法律上真正的"交房"必须满足合同约定的条件。本案合同明确要求：(1)取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)取得房屋测绘报告；(3)商品房部分分期综合验收合格。而开发商只提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）》，这只是建设单位自己填的表格，没有行政主管部门的盖章认可，不能证明房子真的通过了政府验收。

给企业的提醒：交房前务必确认是否取得了政府部门正式盖章的竣工验收备案文件，而不仅仅是建设单位自己制作的文件。不要心存侥幸，以为业主收了钥匙就不会追究。

2. 业主收房不等于认可房屋合格

开发商常常会说："业主都收房了，说明房子没问题啊！"但法院明确指出：商品房涉及业主的生命财产安全，业主接收房屋不能视为对房屋符合交付条件的认可。

这就好比你买了一辆新车，4S店告诉你车已经通过了所有检测，但你发现没有环保合格证就交给你了。你虽然把车开走了，但不能说你认可这辆车是合格的。房子也一样，安全第一！

给企业的提醒：不要以为业主收了房就万事大吉。即使业主配合办理了收房手续，如果房子没达到合同约定的交付条件，开发商仍然要承担违约责任。务必在交房前确认所有法定条件都已满足。

3. 交房条件不成就，办证责任也不启动

本案中，原告还要求开发商支付逾期办证违约金，但法院驳回了这一请求。为什么？因为开发商交付的房屋不符合合同约定，办理房产证的前提条件尚未成就。

就像你去银行办理贷款，如果基本条件都不符合，银行不会受理你的申请。同样，房子都没达到交付标准，办证程序自然无法启动，开发商在这期间不承担逾期办证责任。

给企业的提醒：先把交房这个"地基"打牢，再考虑后续的办证问题。如果交房环节出问题，后续一系列工作都会受影响，甚至可能产生更多法律风险。

4. 企业防范风险的实操建议

房屋买卖是老百姓一生中的大事，开发商作为专业机构，必须把安全和合规放在首位。不要为了一时的利益，忽视了最基本的交付条件，最终不仅损失金钱，更会损害企业信誉。在房地产行业日益规范的今天，合规经营才是企业长久发展的根本之道。

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