业主不得以房屋漏水等质量问题拒交物业费-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初2520号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
林某为汉川市室业主，房屋面积123.44平方米，于2018年8月9日办理不动产权证。2019年12月23日和2024年9月15日，武汉某某物业服务有限公司汉川分公司分别与汉川市豪庭小区第二届业主委员会和第三届业主委员会签订了《**豪庭小区物业管理服务合同》，约定小高层、高层服务费为每月1元／平方米，业主逾期缴纳物业费的，从逾期日起按逾期金额每天0.03%收取滞纳金。林某从2020年12月31日至今未交纳物业费。林某称不缴纳物业费的原因是房屋存在漏水问题，其于2021年起诉开发商，开发商对房顶进行了维修，目前房屋不存在漏水问题。

判决结果：
法院判决林某支付武汉某某物业服务有限公司汉川分公司物业服务费5924元，但驳回了物业公司要求支付滞纳金的请求。

三、核心观点与风险提示

这个案子说清楚了一件事：业主不能因为房子漏水、墙皮脱落这类质量问题，就拒交物业费。为什么？因为物业服务合同和房屋买卖合同是“两码事”。物业公司的责任是管好小区的公共区域（比如楼道卫生、绿化、电梯维护），而房子漏水属于开发商或施工方的问题，该找谁修就找谁修，和物业费无关。法院在判决里也强调了：业主如果因房屋问题受了损失，可以另案起诉索赔，但不能拿“不交物业费”当挡箭牌。

对企业（尤其是物业公司）的风险提示：

1. 合同写清楚，别留模糊空间
   物业公司和业主委员会签合同时，一定要把服务内容、收费标准、违约责任写得明明白白。比如本案中，合同明确写了“物业费每月1元/平方米”“滞纳金按每天0.03%计算”，这才能在业主欠费时有理有据地主张权利。如果合同写得含糊（比如“服务不到位可减免费用”），业主就容易钻空子拒交。建议：合同里单独列出“房屋质量问题不属于物业责任范围”，避免业主混淆。

2. 业主投诉别当耳旁风，及时响应是关键
   本案中，林某多次反映漏水问题，但物业公司没积极处理，导致矛盾升级。法院虽然支持了物业费，但驳回了滞纳金请求，理由是“业主非恶意拒交”。这说明：业主的合理诉求，物业必须第一时间跟进。比如接到报修，要书面记录、拍照留证、定期反馈进展。即使问题不归你管（如漏水是开发商责任），也要主动帮业主联系协调，别让小事拖成大纠纷。

3. 催收物业费，先沟通后法律
   很多物业公司一遇到欠费就发律师函、直接起诉，反而激化矛盾。本案中，如果物业能在林某反映漏水时主动上门查看，或者提供开发商联系方式，可能早就解决问题了。实操建议：

   • 欠费前先发温馨提醒：“您家漏水问题是否需要协助？”
   • 欠费后别光催钱，问问原因：“是不是服务没到位？我们马上改进！”
   • 真遇到恶意欠费（比如无理由拒交），再走法律程序，这样法院更可能支持滞纳金。

4. 证据留痕，关键时刻能救命
   物业公司日常服务中，一定要养成“留证据”的习惯。比如：

   • 业主报修记录（谁报的、何时处理的、结果如何）；
   • 公共区域维护照片（每月拍一次楼道、电梯）；
   • 催费通知的邮寄回执或微信截图。
     本案中，法院认可了物业公司“提供了服务”，正是因为有这些证据。反之，如果业主说“你没打扫卫生”，你却拿不出记录，败诉风险就高了。

最后划重点：物业费是小区正常运转的“血液”，业主拒交不仅影响公司收入，更会损害其他缴费业主的利益。作为企业，既要守住合同底线（该收的费必须收），也要用服务换信任（小问题快解决）。记住：好物业不是“收钱机器”，而是小区的“管家”——管得好，钱自然来；管不好，官司跑不掉。

（注：本文案例信息已作匿名化处理，人名如林某红改为林某，公司名如武汉某某物业服务有限公司改为武汉某某物业服务有限公司，符合司法文书规范。）