租赁合同到期未续签继续使用原条款有效但违约金会被大幅调低-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初4584号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实和判决结果

被告于2019年7月21日起开始租赁原告高新技术产业园东区3号厂房，2022年3月9日原、被告补签一份《厂房租赁协议》。协议约定被告租赁原告高新技术产业园（东区）3号（一层576平方米，三层5112平方米），租赁期为三年，自2019年7月21日至2022年7月21日止，厂房年租金及物业费为436,924元。租赁期满后，被告归还房屋时应将房屋恢复原样，符合正常使用状态。合同约定租金、物业费缴纳方式为签订合同后一次性支付年租金及物业费。同时协议约定，未按约定支付租金、物业费的，每逾期一日，应按应付金额的千分之五支付逾期违约金；超过一个月的，甲方有权解除合同，乙方除支付相关费用的滞纳金外，应按年租金的10%向甲方承担违约金，未按约定交还租赁厂房的，应双倍支付占用期间的租金。

原、被告租赁合同期满后，被告仍实际使用该厂房，但双方没有再续签合同。因被告拖欠租金及物业费未能给付，原告诉讼至法院，经法院调解，双方对2022年7月21日之前的租金及物业费的给付达成协议。2022年7月22日至今的租金及物业费，被告仍未能给付，原告遂再次诉讼来院。

本案在审理过程中，法院于2024年11月14日受理申请人对安徽卡尔某新材料科技有限公司的破产清算申请，2024年12月17日又受理被告的和解申请。2024年12月24日，原告基于被告进入破产重整程序，向法院撤回了关于"解除租赁关系、返还房屋"的诉讼请求。

法院最终判决：确认原告和县和某建设发展有限公司对被告安徽卡尔某新材料科技有限公司享有租金、物业费873,848元、违约金89,695.65元的债权。

三、企业如何防范类似法律风险

1. 合同到期不续签=埋下"定时炸弹"
这个案例最值得企业警惕的是：租赁合同到期后，承租方继续使用房屋，出租方没有明确反对，法律上就视为"不定期租赁"。这意味着：

• 原合同条款（如租金标准）仍然有效，但租赁期限变成"随时可能被终止"的状态
• 出租方想收回房屋时，必须提前通知（通常是提前1个月），不能立即要求搬走
• 承租方可能长期占用房屋却不签新合同，导致管理混乱

企业应对：
合同到期前1-2个月，必须主动联系对方：
✅ 明确书面通知"合同即将到期，是否续签"
✅ 如果不续签，要求对方限期搬离并签署《退租确认书》
✅ 绝对不要让对方"悄悄使用"房屋超过1个月！否则法律上就默认同意续租了

2. 天价违约金条款=法院一定给你"打折"
本案中，原合同约定"逾期每日千分之五的违约金"（年化182.5%！），但法院直接砍到LPR四倍（12.4%），仅支持了原主张的10%。这是因为：

• 法律规定违约金不能"过分高于实际损失"，超过LPR四倍基本会被调整
• 企业常犯的错误：直接套用模板写"高额违约金"，却无法证明实际损失

企业应对：
签订合同时牢记"三要三不要"：
✅ 要明确计算依据：比如"违约金=欠款金额×同期银行贷款利率×1.5倍"
✅ 要约定损失证明方式：如"违约方需赔偿守约方为追讨欠款产生的律师费、差旅费"
✅ 要设置阶梯式违约金：逾期30日内按日0.05%，超30日按0.1%
❌ 不要写"千分之五/日"等明显过高的数字
❌ 不要用"滞纳金"（这是行政术语，民事合同应称"违约金"）
❌ 不要忽略对方破产风险：本案因对方破产，违约金只算到破产受理日

3. 对方破产=你的债权可能"缩水"
本案中，因承租方在诉讼中申请破产，导致：

• 违约金计算截止到破产申请日（2024年11月14日），之后不再计息
• 租金债权变成普通破产债权，清偿顺序靠后（可能只能拿回30%-50%）

企业应对：

• 对长期合作客户，定期查询"国家企业信用信息公示系统"，发现异常（如频繁变更法人、被列为失信人）立即催款
• 大额租金可要求对方提供担保：如银行保函、第三方保证
• 发现对方经营困难时，优先选择"解除合同+收回房屋"，而不是只追讨欠款（本案原告及时撤回解约请求很明智）

给企业管理者的特别提醒
很多企业认为"合同到期后没签新合同=没有约束"，这恰恰是最危险的认知！本案证明：口头默认使用=法律默认原合同继续有效，但关键条款（如违约金）会被法院大幅调整。建议每年对所有履行中的合同做"健康体检"，重点关注：
① 是否存在"事实履行"（合同到期仍在使用）
② 违约金是否超过LPR四倍
③ 对方企业信用是否异常

作为企业法律顾问，我见过太多企业因忽视这些细节，最终数百万租金打了水漂。合同不是签完就完事，定期"法律体检"才能真正规避风险。

征和律所贴心提示
企业法律风险往往藏在日常经营细节中。征和律师事务所推出"先试用后付费"企业法律顾问服务：
✅ 30天免费体验合同审查、法律咨询
✅ 专业团队定制《合同风险自查清单》
✅ 极高性价比：年费不到企业月均诉讼成本的1/3
让专业法律服务真正成为企业"防风险、降成本"的得力助手，而非昂贵的摆设。