合同到期后未及时解聘物业公司，原合同继续有效形成不定期服务关系-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初5050号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2011年12月8日，案涉小区建设单位湖北某置置业有限公司与武汉某物物业管理有限公司签订委托合同，武汉某物物业管理有限公司对永某小区进行前期物业管理。该小区成立业主委员会后，业主委员会与武汉某物物业管理有限公司汉川分公司签订物业管理合同，合同委托期限至2023年9月30日止。合同到期后，因小区业主委员会到期未成立新一届业主委员会，武汉某物物业管理有限公司汉川分公司一直为小区提供物业管理服务至今。根据合同约定以及汉川市物价局文件批复，武汉某物物业管理有限公司汉川分公司有权以1元／平方米／月的标准向业主收取物业服务费。卢某系该小区10-*-3**室业主，房屋面积为138.7平方米。卢某从2019年8月1日起拖欠物业费至2024年12月31日，共计9013元。

法院判决：卢某需向武汉某物物业管理有限公司汉川分公司支付物业服务费9013元（2019年8月1日至2024年12月31日），并以9013元为基数，从2025年1月1日起按一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算违约金至实际清偿之日止；驳回武汉某物物业管理有限公司汉川分公司的其他诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子看似简单，却揭示了一个企业常犯的"合同管理盲区"：很多人以为合同到期就自动结束，其实不然！就像这起物业纠纷，合同2023年9月30日到期后，因为小区业主委员会没有及时换届，物业公司继续服务，法院认定原合同变成了"不定期合同"，继续有效。

对企业最实用的风险提示：

1. 合同到期不是终点，而是新风险的起点
   很多企业签订合同时很重视，但到期后就不管了。本案中，业主委员会没及时换届，导致合同自动延续。对物业、保洁、保安等长期服务类企业，务必建立"合同到期预警机制"：提前3-6个月检查合同状态，到期前主动联系对方商议续约或终止。不要像本案业主委员会那样"躺平不管"，结果被动接受原合同条件。

2. "不定期合同"不是保护伞，而是双刃剑
   法院引用《民法典》明确规定：合同到期后继续服务，原合同变"不定期"。这意味着：

   • 物业公司可以继续收费（像本案胜诉）
   • 但业主也能随时解约（只需提前通知）
   • 企业必须更规范服务，避免因服务瑕疵被随时解约

3. 违约金别设"天价"，法院会砍掉一半
   本案物业公司主张日千分之三违约金（年化109.5%！），结果被法院砍到LPR的1.3倍（目前约4%左右）。很多企业为吓阻违约方乱设高额违约金，但法律有底线——不能超过实际损失的30%。建议企业设置违约金时参考LPR（目前约3.45%），合理范围是LPR的1-4倍，否则打官司也会被调低。

4. 证据链比合同更重要
   为什么物业公司能赢？因为他们提供了完整证据：备案合同、物价批文、催费照片。而业主失联败诉。企业日常经营中要养成"留痕习惯"：

   • 服务类合同：保留服务记录、验收单
   • 催款通知：必须书面送达（张贴+拍照+邮寄）
   • 沟通记录：微信、邮件及时归档
     尤其当对方"玩消失"时，完整证据就是你的救命稻草。

给企业的行动建议：

• 每月检查一次合同台账，标红即将到期合同
• 服务类合同到期前，必须书面征询对方意见
• 违约金条款写明"LPR的X倍"而非固定比例
• 重要通知务必"三重送达"：现场张贴+邮寄+短信
• 业主委员会等特殊主体合同，到期前90天启动换届提醒

记住：合同管理不是法务部门的"一次性任务"，而是业务部门的"持续性工作"。就像物业合同到期后没人管，看似省事，实则埋下长期隐患。企业只要做好合同到期管理"四步走"（预警-沟通-决策-留证），就能避免80%的类似纠纷。毕竟在法律眼里，沉默不等于同意，放任不等于放弃权利！