善意购房者满足四个条件可阻止企业债务导致的房屋执行-郑州案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2023)豫01民初995号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

某某社诉某某有限责任公司、某某置业、河南某某制衣集团有限公司、平顶山市某某置业有限公司、河南某某置业有限公司、陈某、张某、任某借款合同纠纷一案，法院经审理作出（2017）豫01民初5002号民事判决。在该案诉讼过程中，某某社向法院申请财产保全，法院以（2017）豫01执保217号执行裁定书及协助执行通知书查封了某某置业名下位于中牟县X数套房屋，其中包括案涉房屋，查封期限自2017年9月15日至2020年9月14日。该判决生效后，某某社向法院申请强制执行，法院立执行案件为（2018）豫01执1311号。执行过程中，法院对案涉房屋进行了续封。刘某业等人以其购买案涉房屋为由向法院提起执行异议，法院于2023年7月26日作出（2023）豫01执异615号执行裁定，驳回刘某业等人的异议请求。刘某业不服，提起本案诉讼。

2008年8月8日，中牟县某某村委会四、五村民组作为甲方、某某置业作为乙方、中牟县X为见证方共同签订《联合开发协议》，约定甲、乙方进行联合开发，甲方提供两宗土地，乙方负责建设资金；乙方最终获得建筑面积3万平方米的住宅房，同时支付给甲方200万元村民安置补偿费；乙方向甲方建好3万平方米的住房，用于置换甲方83.696亩的土地使用权。

2008年8月18日，上述三方签订《补充协议》，约定项目建成后，甲方应分配建筑面积3万㎡的房屋，每平方米1500元，合计4500万元；乙方支付甲方200万元村民安置补偿费，两项合计4700万元，为甲方置换给乙方的两宗土地的置换款。

2008年9月29日，三方再次签订《补充协议》，约定将22号楼、23号楼及18号楼的大部分建筑面积作为村民安置房源，该三栋楼房源为套型建筑面积90㎡共108套、120㎡共176套，甲乙双方均不得变更安置房的座落位置。

2010年12月20日，中牟县国土资源局与某某置业签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定项目建成后，被征地村组应分配建筑面积3万㎡的房屋，土地竞得者支付被征地村组200万元的村民安置补偿费。

2008年8月19日，X庄四、五村民组户主刘某顺与城关镇小X庄第五村民组签订《十X款分配协议书》，刘某顺作为户主代表其家庭决定要房。

2012年11月16日，小X庄五组、刘某杰作为甲方与刘某顺作为乙方签订《房屋分配协议》，将安置房配给刘某顺。

2013年8月8日，刘某彦作为卖方与刘某业作为买方签订《房屋买卖协议》，约定将位于百利X的120平方米房屋（系小潘庄五组刘某顺所分住房）以47万元价格出售给刘某业，协议签订时一次性付清全款。刘某彦在协议尾部注明"刘某顺是我父亲已知此事同意签此协议"。

2013年6月至8月期间，刘某彦分多次收到刘某业支付的房款共计47万元，并出具相应收条。

某某物业管理有限责任公司未来某某物业管理处出具《居住证明》，证实刘某业从2013年9月27日至2023年7月19日在该房屋居住，期间正常交纳水电费及物业费。刘某业还提供了燃气用户卡、燃气用户明细单、气费结算清单、天然气发票、物业费收据、水费收据等证据，证明其实际占有使用涉案房屋。刘某业在中牟县无其他房屋。

2023年7月11日，中牟县东风路街道办事处小潘庄村委员会出具《证明》，证实案涉房屋系联合开发的置换房；依据2008年9月29日《补充协议》，确定22号楼、23号楼及18号楼大部分为村民安置房源；房屋竣工后所有权已从某某置业转移至小潘庄村委四、五组；村民分得房屋后转让给购房人，由购房人装修入住至今；2012年房屋交付后，村民多次要求某某置业办理权属证书，但因某某置业原因，至今大部分房屋未能办理。

判决结果：法院判决不得执行位于中牟县小区号楼单元号房屋，但驳回了原告要求解除房屋查封的诉讼请求。

三、案例核心观点：企业房产交易中的四大法律风险警示

这个案例看似是购房者胜诉的故事，但对企业来说却是一记警钟！法院之所以支持刘某业的诉求，是因为他满足了法律规定的四个关键条件：1）在法院查封前已签订合法有效的买卖合同；2）在法院查封前已付清房款；3）在法院查封前已合法占有房屋；4）非因自身原因未办理过户登记。

对企业的重要警示：

1. "名实不符"是最大的法律陷阱
某某置业最大的问题在于：明明已经把房子卖给村民、村民又转卖给刘某业，但房子还"挂"在自己名下！就像你把手机借给别人用，却还写在自己名下，结果你的债主来要账时，把"你名下"的手机也收走了。企业经常犯这个错误：房屋已交付多年，却迟迟不给业主办理产权证。一旦企业出现债务问题，这些"挂名"资产都会成为被执行对象，不仅损害购房者权益，更会引发群体性纠纷，让企业声誉扫地。

2. 特殊房产交易更要"手续齐全"
本案涉及的是拆迁安置房，这类房子交易限制多、手续复杂。某某置业与村委会签了联合开发协议，明确了哪些是安置房，却没及时把安置房的所有权转移给村民。企业做类似项目时，一定要在协议中明确：哪些房屋属于特定用途（如安置房、员工福利房等），并及时完成权属转移。否则就像本案，房子建好了十几年，产权还"悬在空中"，企业随时可能背上"产权不清"的责任。

3. "配合办证"不是小事，而是法律责任
村委会的《证明》清楚写明："因某某置业的原因，至今大部分房屋未能办理"产权证。企业常常认为"配合办证"只是服务事项，殊不知这已是法律义务！《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，开发商应在房屋交付后60日内协助业主办理产权登记。拖延不办，不仅可能面临行政处罚，更会在债务纠纷中失去对已售房屋的控制权。

4. 交易记录不完整，等于自断后路
试想，如果刘某业拿不出当年的付款收据、居住证明，他的房子早被法院执行了！企业同样如此：在房屋销售、资产处置过程中，必须保留完整的交易凭证。很多企业认为"内部流程走完了就行"，不重视书面证据，等到纠纷发生时才发现——"说不清"比"做错了"更致命！

给企业的实用建议：

• 每卖出一套房，务必在30天内启动过户手续，绝不拖延
• 对特殊性质房产（如安置房、抵债房）建立专项台账，定期清理"未过户"清单
• 在合同中明确约定"买方不配合办证"的违约责任，避免被动
• 每季度核查企业名下"名义资产"，及时处理权属不清问题

四、征和律师事务所专业支持

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