开发商代偿房贷后可向购房者追偿-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初2066号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
李某和贺某以分期付款方式从禹州某房有限公司购买了一套商品房，约定首付11万余元，剩余41万元向中国某股份有限公司禹州市支行申请商业贷款。2016年5月27日，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定禹州某房有限公司为李某的贷款提供连带责任担保（即如果李某不还钱，银行可直接从开发商账户扣款）。同时，合同明确开发商承担担保责任后，有权向李某追回代偿的本金、利息等费用。后来，李某因中断月供，导致银行在2022年7月29日、2023年6月25日和2023年10月30日分三次从禹州某房有限公司的保证金账户扣款，合计23,619.03元用于偿还贷款本息。贺某作为李某的配偶，共同购买了该房产。此后，李某和贺某一直未归还这笔代偿款，禹州某房有限公司便向法院起诉要求追回款项及利息。

判决结果：
法院支持了禹州某房有限公司的诉求，判决李某和贺某在10日内支付23,619.03元代偿款，并从每次代偿日起按一年期贷款市场报价利率（LPR）支付利息；但驳回了开发商要求对方承担律师费、保全费的请求（因未提供证据）。

三、核心观点与企业法律风险防范建议

核心观点：
这个案子告诉我们：当企业为他人债务提供担保时，如果对方“断供”（不按时还款），企业被迫代偿后，法律会支持企业向债务人全额追回款项及利息。但前提是担保合同必须写清楚追偿权条款，且代偿行为要有银行扣款凭证等证据。本案中，开发商之所以胜诉，关键在于合同明确约定了“代偿后可追偿”，且银行扣款记录完整。反之，如果合同没写清楚或证据不足，企业可能血本无归。

对企业的重要风险提示：

1. 担保不是“免费午餐”，小心“被背锅”
   很多企业（尤其是开发商）为促成交易，轻易给客户贷款做担保。但一旦客户失业、生意失败或单纯“摆烂”不还钱，银行会直接从企业账户扣款。本案中，李某断供后，开发商瞬间损失2万多元，如果金额更大，可能引发资金链危机。
   防范建议：

   • 签担保合同前，必须严格审核客户资质（如收入证明、征信报告），别光看“首付交了”就放松警惕。
   • 在合同中白纸黑字写明：“若我方代偿，有权向您追回本金+利息+合理费用”，并保留银行扣款凭证、催款记录等证据。

2. 配偶债务别漏网，夫妻共同还
   本案中，贺某虽不是贷款主借款人，但因房产是夫妻共同购买，法院认定属于“夫妻共同债务”，她也要一起还钱。如果合同只让主借款人签字，配偶“隐身”，企业可能只追回一半损失。
   防范建议：

   • 涉及房产、大额贷款时，要求配偶共同签署担保文件，明确写清“债务用于家庭共同生活”。
   • 留存结婚证复印件等证明夫妻关系的材料，避免“对方离婚就甩锅”。

3. 利息能追回，但其他费用要证据
   开发商想让李某承担律师费、保全费，但因没提供发票等证据，法院没支持。很多企业以为“理所当然能要”，结果败在细节上。
   防范建议：

   • 合同中明确约定：“追偿范围包括律师费、诉讼费等实现债权的合理费用”。
   • 一旦代偿，立即保存所有支出凭证（如律师费发票、保全费收据），别等打官司时“找不到票”。

一句话总结风险：担保是把双刃剑——签合同时图省事不写清追偿条款，代偿后可能钱打水漂！企业务必做到：资质审严、合同写细、证据留全。

征和律师事务所温馨提示：
作为企业法律顾问，我们深知小疏忽可能引发大损失。征和律所专注为企业提供极高的性价比法律服务，从合同审查到风险预警，帮您堵住漏洞。更贴心的是，我们支持先试用满意后付款——首月服务免费体验，真正解决您的后顾之忧。让法律成为企业发展的“安全带”，而非“绊脚石”！