抵押在先租赁在后，企业新建厂房可能被一并拍卖-许昌案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫10民终1307号
审理法院：河南省许昌市魏都区人民法院（一审）、河南省许昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果
2014年10月24日，禹州市某乙实业有限公司与中国某某银行股份有限公司许昌分行签订最高额抵押合同，以自有的位于禹州市道区的国有土地使用权（土地证号为禹国用［2011］第12-0140号、禹国用［2011］第12-01）及位于禹州市道的房产（房产证号为禹房权证字第00号、禹房权证字第0**1号）提供抵押担保，并办理了抵押登记。后因禹州市某乙实业有限公司未按期还款，中国某某银行股份有限公司许昌分行起诉获胜，判决确认其对抵押财产享有优先受偿权。该债权后被许昌某乙贸易有限公司受让。执行中，法院查封并拍卖了抵押的土地及房产，许昌某乙贸易有限公司于2023年9月20日拍得该财产。禹州市某甲实业有限公司主张：其于2015年6月1日从第三人处承租土地后，允许冯某龙、陈某芳等租户在厂院内新建车间及附属设施（约定免费使用期满后归其所有），这些新增财产不属于抵押范围，要求法院停止执行并支付其300万元。法院执行局向承租人发出腾房通知后，禹州市某甲实业有限公司提出异议被驳回，遂提起本案诉讼。
法院最终判决：驳回禹州市某甲实业有限公司的诉讼请求，维持拍卖结果，新增建筑物随土地一并归许昌某乙贸易有限公司所有。

三、核心风险提示：企业如何避免“钱房两空”？
这个案子看似是“谁建的厂房归谁”，实则暴露了企业常见的两大致命误区：

1. 误区一：以为“租了地就能随便建，建成后就是我的”
   禹州市某甲实业有限公司在2015年才租地建厂房，但土地早在2014年就已抵押给银行。根据法律规定，“抵押在先，租赁在后”，租赁关系不能对抗抵押权。简单说：银行抵押权成立时，地还是“干净”的，后来你租地建房，相当于在别人的“地契”上盖房子，一旦原业主欠债，银行有权连地带房一起拍卖还债。企业常犯的错误是：只盯着租赁合同，却忘了查土地是否“背债”。正确做法：租地前务必查清土地抵押状态（去不动产登记中心调档），若已抵押，必须取得抵押权人（如银行）的书面同意，否则新建房屋可能“竹篮打水”。

2. 误区二：以为“口头约定+证人证言=铁证”
   该公司声称租户建房后“免费用几年就归我”，但法庭上只提供了租户的口头证言，却拿不出施工合同、付款凭证、建材发票等“硬证据”。法院直接指出：“不符合证据高度盖然性原则”（通俗说：光靠嘴说，没有单据证明钱花哪了、谁建的，无法采信）。更致命的是，租户说租金交给了皇某的妻子金某，而公司却称租金抵了殷某杰的债务，自相矛盾。正确做法：企业自建或委托他人建房，必须保留完整“证据链”——施工合同、付款记录、验收单据缺一不可；若约定“建成后归你”，务必写入书面条款并公证。

关键提醒：

• 新增建筑物虽不属于抵押财产，但法院拍卖时会“地房打包”，企业只能主张分割价款（如证明自己是实际出资人），但必须用证据说话！
• 切勿轻信“口头承诺”：本案中租户称“免费用到2025年”，但无书面依据，最终权益不受保护。
• 行动口诀：租地先查抵押状态，建房全程留痕留票，权属约定必须白纸黑字。

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