开发商违约致购房合同解除后必须直接向银行返还剩余贷款本金及利息-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初4132号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年9月20日，湖北上色某业有限公司与购房人陈某签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈某购买湖北上色某业有限公司位于汉川街号楼**室房屋，房屋总价款349272元，首付款179272元，余款170000元办理银行贷款。

2019年9月30日，购房人陈某、湖北汉川某份有限公司、湖北上色某业有限公司三方签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定：陈某向湖北汉川某份有限公司贷款170000元，购买上述房屋，贷款期限120个月，贷款年利率为浮动利率，以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮30%，计算为年利率6.37%。借款人未按期归还借款的，在贷款利率基础上加收50%罚息。同时约定，湖北上色某业有限公司作为连带责任保证人。

合同签订后，湖北汉川某份有限公司在2020年1月9日向购房人陈某放款170000元，并将该款项根据购房人陈某指示直接划入湖北上色某业有限公司账户。购房人陈某从2020年1月21日开始至2023年11月21日止，向湖北汉川某份有限公司支付借款本息共计88718.23元，剩余未还贷款本金为115764.42元。

后因湖北上色某业有限公司原因，导致购房人陈某购买上述商品房的目的不能实现，通过诉讼，汉川市人民法院（2023）鄂0984民初6311号民事判决，上述《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）按揭借款合同》均于2023年11月21日解除，湖北上色某业有限公司向购房人陈某返还购房首付款及利息，返还购房人陈某已支付的房屋贷款本息88718.23元及利息损失。湖北汉川某份有限公司作为第三人不服该判决，上诉至孝感市中级人民法院，孝感市中级人民法院作出（2024）鄂09民终555号民事判决，驳回湖北汉川某份有限公司的上诉，维持原判。在该判决"本院认为"部分阐述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"因湖北汉川某份有限公司在一审中对购房贷款并未主张，其可另行主张。

法院最终判决：湖北上色某业有限公司需在10日内向湖北汉川某份有限公司返还剩余贷款本金115764.42元及利息损失（按年利率6.37%从2023年11月22日起计算），但驳回了银行要求加收50%罚息和复利的请求。

三、核心观点与风险防范指南

关键结论：开发商导致房屋买卖失败，必须自己掏钱还清银行贷款！

这个案子说白了就是：房子没盖好，开发商不仅要退购房者的钱，还得直接把银行贷款还上，不能甩锅给购房者。很多企业老板以为"合同解除了大不了退钱"，但法律可不是这么规定的！

对企业老板的三大警醒：

1. "双重退款"责任跑不掉
   当你（开发商）因为烂尾、延期交房等问题导致购房合同解除时，法律强制要求你必须：

   • 退给购房者首付款 + 已还贷款
   • 同时直接退给银行剩余贷款
     别想用"让购房者自己还"来推脱！本案中银行没找购房者要钱，直接起诉开发商，法院二话不说判开发商还钱。

2. 担保承诺就是"定时炸弹"
   很多开发商在签按揭合同时，随手给银行签个"连带担保责任"。这个动作看着简单，实则埋雷：

   • 只要楼盘出问题导致合同解除，银行立马有权找你要钱
   • 本案中开发商就是栽在这个担保条款上
     建议： 签担保协议前务必评估项目风险，烂尾高风险项目宁可放弃银行合作！

3. 利息损失比想象中更"肉疼"
   虽然法院没支持银行的罚息要求（只判了6.37%正常利息），但算笔账就知道多亏：

   • 11万多本金 × 6.37% ≈ 每月600多元"躺赚利息"
   • 从2023年11月拖到2024年9月判决，光利息就多付7000多元
   • 如果执行拖延，还要加倍支付迟延履行利息！

给企业的3条救命锦囊：

✅ 项目进度实时盯
每周检查工程进度，发现延期苗头立即启动应急预案。别等购房者集体退房才着急，那时不仅要退钱，还要面临银行追贷！

✅ 担保条款要精算
和银行谈合作时，要求：

• 缩短担保期限（本案担保期长达"贷款到期后3年"）
• 设置担保上限（比如不超过总房款30%）
• 明确"仅在房屋未交付期间担保"

✅ 出现风险早沟通
一旦发现可能延期交房：

1. 先和购房者协商延期方案（签补充协议）
2. 同步告知银行风险情况
3. 必要时提前用监管账户资金补救
   记住： 拖到诉讼阶段再解决，成本至少翻3倍！

最后划重点：房子盖不好，银行贷款不是购房者的事！开发商在签合同时就要明白——你收的每一分贷款，都是替银行"保管"的，项目出问题必须原路返还。别让一时的侥幸心理，变成10万元+的真金白银损失！