房企为购房者按揭担保后可依法追偿未还款项-汉川追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂0984民初3184号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

被告吴某波为购买汉川·雍豪府6-1-2702室，向湖北某农商银行城关支行按揭借款。2018年6月26日，吴某波与湖北某农商银行城关支行、武汉某置业发展有限公司汉川项目部签订了《按揭借款合同》。该《按揭借款合同》约定：1、吴某波向湖北某农商银行城关支行借款480000元；2、武汉某置业发展有限公司汉川项目部为吴某波提供连带责任保证。因吴某波未按期偿还借款，湖北某农商银行城关支行于2024年11月11日从武汉某置业发展有限公司汉川项目部存款账户扣取了34431.72元用于代吴某波偿还其按揭借款，于2025年3月28日从武汉某置业发展有限公司汉川项目部存款账户扣取了7754.91元用于代吴某波偿还其按揭借款。

法院判决吴某波需向武汉某置业发展有限公司汉川项目部支付42186.63元及相应利息，利息以34431.72元为基数从2024年11月12日起计算，以7754.91元为基数从2025年3月29日起计算，均按一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。案件受理费和财产保全费共计1315元由吴某波负担。

三、核心观点与风险防范建议

这个案子告诉我们：当房地产企业为购房者提供按揭贷款担保后，如果购房者不按时还贷，银行会直接从企业的保证金账户中扣钱。虽然企业事后可以向购房者追讨这笔钱，但实际操作中往往面临购房者无力偿还或失联的困境，导致企业白白承担损失。

给企业的风险防范建议：

1. 严格把好"入口关"：在为购房者提供担保前，务必仔细审核其收入证明、信用记录和还款能力。不要为了快速卖房而放松要求，否则就像借钱给不靠谱的朋友，最后钱可能要不回来。

2. 设立"风险押金"：在购房合同中约定，购房者需缴纳一定比例的"风险押金"（比如贷款金额的5%），这笔钱在贷款还清前由企业保管。如果购房者断供，企业可以直接使用这笔押金，减少自身损失。

3. 做好"还款提醒员"：建立购房者还款情况跟踪机制，发现购房者有1-2次逾期时，立即电话或上门提醒，了解原因并协助解决问题。很多购房者并非故意不还，可能只是临时困难，及时提醒能避免问题恶化。

4. 明确"违约代价"：在合同中写清楚："如果因你断供导致我们被银行扣款，除要还钱外，还需额外支付10%的违约金"。提高违约成本，让购房者更加重视按时还款。

5. 争取"阶段性担保"：与银行协商只在房屋抵押登记完成前提供担保。一旦房产证办妥并抵押给银行，你的担保责任就结束了，不用为整个贷款期"背锅"。

6. 及时"出手追讨"：一旦银行扣款，立即发书面通知要求购房者还款，7天内不回应就起诉。拖延越久，购房者转移财产或失去偿还能力的可能性越大。

7. 考虑"风险转移"：对于高风险购房者，可考虑购买担保责任保险，将部分风险转移给保险公司，虽然要付点保费，但比自己承担全部损失划算得多。

记住：担保不是"走过场"，而是真金白银的风险。企业千万别觉得"房子在这儿跑不了"就掉以轻心。房子可能还在，但当购房者失业、生病或跑路时，企业就只能自己承担损失了。提前做好风险防范，比事后费时费力地打官司追讨要明智得多。把风险控制在事前，才是企业稳健经营的真功夫。