出租方擅自锁门维权需谨慎，但租户违约不交租也要担责 - 永城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初7658号
审理法院：永城市人民法院

二、案件事实与判决结果
永城某公司是永城市东城区一处2500平方米房屋的所有权人。永城某公司与原租户蒋某的租赁合同于2024年2月26日解除后，2024年3月28日，蒋某将房屋转租给张某，并签订《KTV转让协议》，将KTV的装饰装修和设备一并转让给张某。2024年4月，永城某公司收租时才得知转租事宜。2024年5月18日，张某经营的KTV重新开业。2024年9月27日，张某向永城某公司出具书面承诺：“永城某公司东方之星KTV房我确定使用，从2024年3月28日我使用时起交房租、订合同，否则损失我本人承担，如不履行承诺，永城某公司有权锁门，我无条件走人。2024年10月31日前交25万元房租，11月30日前再交15万元，到2025年3月28日提前交清2025年房租。”永城某公司盖章同意。此后，永城某公司多次通过微信、张贴通知催缴房租，并警告不交租将锁门。张某始终未付租也未腾房。2024年6月4日，因张某欠租，永城某公司将KTV上锁；张某出具承诺书后，永城某公司才交还钥匙。2025年3月27日，张某仅转账1万元房租。

法院判决结果很简单：一审要求张某返还房屋，并支付2025年3月28日前的租金29万元及后续租金（按每年40万元计算），二审驳回张某上诉，维持原判。

三、核心观点与风险提示：企业如何避免“两败俱伤”？
这个案子看似是“谁先动手谁理亏”，实则揭示了一个关键风险点：企业维权时“用力过猛”或“拖延不作为”，都可能让小纠纷变成大损失。

• 出租方别轻易“锁门”：永城某公司因张某欠租直接上锁，本意是止损，但法院认定这属于“错误行为”。虽然张某违约在先（承诺交租却拖着不付），但企业擅自锁门可能被认定为侵权，导致租金被酌情减免（本案中法院酌减10万元）。正确做法是：发书面催告→留证据→走法律程序（如起诉解约），而非自己动手“收房”。
• 租户别“嘴上承诺，行动拖沓”：张某写承诺书时拍胸脯“按时交租”，事后却分文不付，法院仍判他付大头租金。企业签合同时常遇租户口头保证，但没白纸黑字等于没保障。务必让对方书面确认关键条款（如交租时间、违约责任），并保留证据。
• 核心教训：小事别拖，有约必守
  本案中，双方都有错：出租方急着锁门激化矛盾，租户赖账不履行承诺。结果出租方没拿全额租金，租户赔了官司还丢店铺。对企业来说，租赁纠纷最怕“小事拖大”：
  • 出租方发现欠租，24小时内发正式催告函（注明宽限期和后果）；
  • 租户资金困难，主动协商调整方案（如分期），别等对方锁门才补救；
  • 无论哪方，所有承诺必须写进合同或补充协议，口头说“没问题”等于埋雷。

一句话总结：锁门收租是“双刃剑”，企业维权要合法留证；租户赖账更吃亏，诚信履约才能少赔钱。日常管理中，定期检查合同履行情况，比事后打官司更省心！

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