物业服务合同到期后业主不能以服务瑕疵拒交物业费-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初5033号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实
2011年12月8日，案涉小区建设单位湖北某置业有限公司与武汉某下物业管理有限公司汉川分公司签订委托合同，武汉某下物业管理有限公司汉川分公司对永某小区进行前期物业管理。该小区成立业主委员会后，业主委员会与武汉某下物业管理有限公司汉川分公司签订物业管理合同，合同委托期限至2023年9月30日止。合同到期后，因小区业主委员会到期未成立新一届业主委员会，亦未选聘新的某物业公司，武汉某下物业管理有限公司汉川分公司一直为小区提供物业管理服务至今。根据合同约定、汉川市物价局文件批复，武汉某下物业管理有限公司汉川分公司有权以1元／平方米／月的标准向被告收取物业服务费。被告罗某系该小区11-*-***室业主，房屋面积为97平方米。被告从2017年4月23日起拖欠物业费至2024年12月31日，共计8950元。

法院判决结果很简单：被告罗某需向武汉某下物业管理有限公司汉川分公司支付物业费7607.5元（原欠费8950元，物业公司自愿按85%收取），同时驳回了物业公司要求支付违约金和其他费用的请求。

三、案例核心观点与法律风险防范提示
这个案子的核心就一句话：物业服务合同到期后，如果业主没及时换新物业，原合同继续有效；业主不能因为物业“小问题”（比如家里被盗、房屋渗水）就拒绝交物业费。 为什么这么说？我们来拆解一下：

法院认为，物业合同2023年9月到期后，小区业主委员会没选出新物业，也没解聘老物业，所以原合同自动转为“不定期服务”——相当于默认继续有效。物业公司提供了基础服务（比如保洁、保安巡逻），业主就得交钱。即使物业有瑕疵（比如被告说2018年家里金银首饰和电动车被盗，物业没监控；房间渗水没解决），但这些都不算“根本违约”（即没到完全没法住的地步）。业主应该通过报警、要求整改或换物业来维权，而不是直接不交钱。说白了，你不能因为物业漏修一面墙，就拒交几年的物业费。

更关键的是，法院没支持物业公司的违约金请求，原因有两点：

1. 证据没保存好：物业公司说多次上门催费，还贴了通知，但提交的照片没原始载体（比如手机原图或监控录像），法院不认可。相当于你催债只拿手机截图，对方说“这是假的”，你拿不出证据，自然败诉。
2. 服务有短板：物业对业主反映的失窃、渗水问题没积极处理，导致业主不满，属于“非恶意拒交”，所以违约金免了。

对企业（尤其是物业公司）的实用提醒：

1. 合同期满别“躺平”：合同快到期时，主动和业主委员会沟通续约或交接。如果业主拖着不换新物业，要书面确认“服务继续”，避免像本案中被动转为不定期合同——虽然合同有效，但业主更容易钻空子拒交费。
2. 小问题别拖大：业主投诉失窃、漏水等，必须24小时内响应并留痕（比如拍照、写处理记录）。本案中物业对失窃只说“找开发商”，对渗水推诿，结果业主有理有据拒交费。记住：服务瑕疵越拖，业主抵触越强，最后可能连本金都难收全。
3. 催费证据要“铁”：催交物业费时，别只贴张纸条。用带时间水印的拍照、快递回执或微信通知（保留原始记录），否则像本案一样，法院直接不认。简单说：催费不难，难的是证明你催过。
4. 别死磕违约金：业主因真实问题（如失窃）拒交费，大概率非恶意。与其打官司要违约金（本案中物业反而多付了81元诉讼费），不如主动协商打折（如本案物业按85%收），快速回款更划算。

一句话总结：物业不是“收租机器”，服务细节决定回款效率。合同到期盯紧、问题快速响应、证据全程留痕——这样既能避免业主集体拒交，又能守住企业钱袋子。普通业主看了也该明白：有矛盾要理性维权，直接不交费反而可能输官司！