开发商逾期交房违约金难逃，股东连带责任需警惕-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0181民初8886号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2019年9月23日，张某与巩义某甲有限公司（以下简称“某甲公司”）签订《商品房买卖合同》，约定张某购买某甲公司开发的巩义市某路某幢某单元房屋，总房款305,252元。合同明确约定：某甲公司应在2021年5月1日前交房，逾期按日支付已付房款万分之一的违约金。若逾期超60日，张某有权要求继续履行合同并按此标准索赔。2022年9月7日，某甲公司出具《承诺书》，承诺最迟于2022年12月15日前交房，否则自该日起违约金标准提高至万分之二。但实际交房时间为2023年5月15日。施工期间，某甲公司以政府大气污染管控、新冠肺炎疫情、“7.20”特大暴雨等为由，主张扣减424天延期。张某与某甲公司均同意该扣减天数。另查明，郑州某乙有限公司（以下简称“某乙公司”）是某甲公司的唯一股东。

判决结果：
法院判令某甲公司向张某支付逾期交房违约金9,554.39元；某乙公司作为唯一股东，对上述债务承担连带清偿责任。

三、核心风险提示：企业如何避免“赔了夫人又折兵”？

这个案子看似是买房人“小赢一笔”，实则给企业敲响三记警钟：

1. 不可抗力≠免责金牌，证据不足照样赔钱！
某甲公司主张疫情、暴雨等导致延期424天，法院也认可了这部分天数。但关键点在于：企业必须提供报纸公告、政府文件等“硬证据”证明影响程度。本案中，若某甲公司无法证明这些事件与延期的直接关联（比如暴雨是否导致工地停工30天？），法院可能只扣减部分天数，剩余逾期仍要赔钱。企业教训：

• 签合同时，明确约定“不可抗力”的具体范围（如“政府停工令需附红头文件”）；
• 施工中遇到突发情况，立即收集公告、通知、现场照片，别等打官司才“临时抱佛脚”。

2. 股东“隐身”当甩手掌柜？一人公司连带责任跑不掉！
某乙公司作为某甲公司的唯一股东，没做任何额外操作，就因“一人公司”身份被判连带赔钱。《公司法》规定：一人公司的股东若无法证明公司财产独立于个人财产，就要对债务“兜底”。本案中，某乙公司直接认了连带责任，等于把自家钱袋子搭进去。企业教训：

• 股东千万别图省事设“一人公司”！至少找1个亲友当挂名股东，避免法律风险全压自己身上；
• 日常必须严格分开公司账和股东钱包，比如股东借款要签协议、走公账，否则法院会认为“钱都是你的”。

3. 承诺书是“双刃剑”，说多错多！
某甲公司主动写《承诺书》提高违约金标准（万分之二），结果成了“自捆手脚”。法院直接按承诺书判罚，企业再喊“赔不起”也没用。企业教训：

• 对外承诺务必谨慎！别说“最迟X日交房”，改成“力争X日前交付，具体以竣工验收为准”；
• 任何书面承诺前，先让法务过目——省下的律师费，可能十倍赔进违约金里。

企业自查清单
✅ 合同中是否写清“不可抗力”的证明方式？
✅ 公司是否为一人股东结构？财务是否完全独立？
✅ 销售人员口头承诺是否被书面化？有无法务审核？

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