签订认购协议后反悔不履约将失去定金-汉川合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1537号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年10月1日下午，向某念到汉川某地产置业有限公司开发的某某某某府看房，看中了号楼号商铺，向某念当晚18:47向该公司销售人员微信支付1万元定金，并签订《某某某某府商品房认购协议书》。协议约定：向某念须在签订协议后3日内付清全部房款并签订《商品房买卖合同》；如未在约定期限内支付房款，视为放弃购买，已缴定金转为违约金归该公司所有。

2023年10月5日、7日，该公司多次联系向某念要求按协议支付房款，但向某念以第三条房款支付方式未协商好为由，拒绝签订正式合同、不支付房款。10月8日，该公司通过微信向向某念发送《通知书》，要求3日内签订合同并支付房款，逾期将扣没定金。之后，向某念仍未签订合同。该公司随后将商铺另行出售。

向某念起诉要求该公司双倍返还定金2万元。法院经审理认为，该公司已取得商品房预售许可证，认购协议合法有效；向某念未在约定期限内签订正式合同，构成违约，根据协议约定，定金应归该公司所有。最终，法院驳回了向某念的诉讼请求，案件受理费150元由向某念承担。

三、企业法律风险防范提示

这个案例看似是消费者维权失败，实际上给企业提供了重要警示：规范签订协议、明确约定条款，是企业防范法律风险的"护身符"。

很多企业认为，只要客户交了定金，房子就"稳了"，却忽略了协议条款的严谨性。本案中，汉川某地产公司之所以胜诉，关键在于三点：

1. 预售资质齐全：公司在销售前已取得商品房预售许可证，这是合法销售的前提。很多企业因急于回款，在未取得必要证照时就收定金，一旦发生纠纷，不仅定金要退，还可能面临行政处罚。

2. 协议条款清晰：认购协议中明确约定了付款时限（3日内）、违约后果（定金不退），且用加粗等显著方式提示。很多企业使用格式合同却未做重点标注，一旦产生争议，法院可能认定该条款无效。

3. 履约过程规范：公司多次催告、发送书面通知，保留了完整证据链。现实中，不少企业仅口头催促，发生纠纷时无法证明已尽通知义务。

给企业的三点实用建议：

• "三分钟检查法"：在客户交定金前，花3分钟确认：证照是否齐全？协议关键条款（价格、时间、违约责任）是否清晰标注？是否已向客户解释重点内容？别小看这3分钟，可能避免数万元损失。

• "催告必留痕"：任何催款、通知都通过微信、邮件等可留证方式，避免只打电话。本案中，开发商正是凭借微信聊天记录和书面通知书，完整证明了客户违约过程。

• "定金不是越多越好"：法律规定定金不得超过主合同标的额的20%。本案中54万房款收1万定金（约1.85%）完全合规。有些企业盲目收取高额"诚意金"，一旦纠纷可能被认定为无效条款。

特别提醒：很多销售人员为促成交易，口头承诺"可以商量付款时间"，却不在协议中注明，导致纠纷时企业百口莫辩。记住："白纸黑字大于千言万语"，所有约定必须写入协议。

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