业主不能以物业入驻不合法为由拒缴物业费-大冶物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初9430号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年10月28日，湖北某乙置业有限公司（甲方）与大冶某甲物业服务有限公司（乙方）签订了《外滩首府前期物业服务合同》，约定：甲方聘请乙方为外滩首府小区提供前期物业管理，合同期限自2017年10月31日起至2027年10月31日止；服务内容包括物业共用部位和设施设备的维修养护、公共绿化管理等；物业费按建筑面积交纳，高层住宅第一年1.3元／平方米／月，之后1.4元／平方米／月，某甲物业公司可按物价指数调整标准；物业费按年交纳，逾期每天按3‰收取滞纳金。合同签订后，某甲物业公司为小区提供服务。
2017年10月12日，某甲物业公司与徐某燕签订《外滩首府前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为1.3元／平方米／月，每年10月交纳，逾期每天按3‰交违约金。在服务过程中，某甲物业公司实际执行标准为：2021年11月1日前1.3元／平方米／月，之后1.1元／平方米／月。徐某燕系该小区栋单元室业主，房屋面积89.29平方米，2021年11月1日至2024年9月30日期间欠缴物业费3437元，某甲物业公司催收无果后起诉。
判决结果**：法院判令徐某燕支付物业费3437元，但驳回了某甲物业公司要求的176元违约金。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似是业主和物业公司的“小摩擦”，但藏着企业常踩的“大坑”。咱们用大白话说清楚三个关键点，帮你避开风险：

1. 别让业主拿“入驻不合法”当挡箭牌
徐某燕辩称：“没看到物业公司的招投标文件，你们进小区不合法！”但法院直接驳回了——理由很硬核：合同只约束签合同的人。物业公司是和开发商签的合同，业主个人不能跳出来质疑“入驻合法性”。就像你租了朋友转租的房子，不能因为朋友没经过房东同意，就拒绝交房租。对物业公司来说：
✅ 必须留好“合法入驻”的证据：比如和开发商签订的合同、招投标文件、备案记录。万一业主扯皮，这些就是你的“护身符”。
❌ 别犯懒：很多物业觉得“反正服务着就行”，连合同都随便放。真打起官司，拿不出文件就只能认栽。

2. 业主说“服务差”？得让他拿证据！
徐某燕还说：“根本没看到你们提供服务！”法院为啥不信？因为光说不练假把式，打官司得讲证据。业主随口一说“服务差”，但没拍照、没录像、没投诉记录，法院当然不认账。对企业来说：
✅ 服务过程留痕是王道：每天巡检拍照片、维修留签字单、业主投诉做登记。哪怕业主嘴上骂，你手里有证据，法庭上就立于不败之地。
❌ 别冷处理纠纷：业主今天说垃圾没清，明天说灯不亮，你装听不见？等攒成一箩筐再闹上法庭，百口莫辩！

3. 违约金不是“印钞机”，收不到反丢面子
某甲物业公司要了176元违约金，结果法院全驳了——因为违约金得证明“真有损失”。物业公司没说清“徐某燕欠费导致我发不出工资”，也没证明她是故意赖账，光靠合同写“每天罚3‰”，法院不买账。对企业来说：
✅ 违约金条款要务实：合同里别写“天价违约金”（比如每天3‰，一年就翻倍！），建议按LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍约定，法院更容易支持。
❌ 催收得讲策略：先发函提醒，再给宽限期，最后才起诉。全程留记录，才能证明“对方是恶意拖欠”。

举一反三：不止物业行业，所有企业都该警惕

• 合同相对性原则：别让第三方扯进你的合同纠纷！比如供应商和你签了约，他的上游涨价了，不能转头让你加钱——这是他和别人的事。
• 证据意识要刻进DNA：聊天记录、签收单、付款凭证，哪怕是一张快递单，都可能成为救命稻草。
• 违约金别贪心：约定过高反而“竹篮打水”，合理范围内的违约金才真能收回来。

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