房屋完成抵押预告登记且取得首次登记后开发商阶段性担保责任自动解除-大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初8660号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

左某栋和石某竹系夫妻关系。2017年11月30日，中国某某股份有限公司大冶新冶大道支行与左某栋、石某竹签订《个人一手住房贷款合同》，约定由新冶支行贷款给左某栋、石某竹人民币630000元，贷款期限为288个月，用于购买位于大冶市城北开发区道西侧（宏维人家）号楼单元**号房屋，该款项打入左某栋指定的大冶某房地产开发有限公司账户，贷款利率适用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%，利率浮动周期为12个月，按月付息，适用等额本息的还款方式，如若发生逾期，则加收罚息（罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%），合同约定大冶某房地产开发有限公司提供连带担保。合同签订后，新冶支行发放了630000元到左某栋指定的账户，左某栋将其购买的房屋办理预告抵押登记（不动产登记证明：鄂（2018）大冶市不动产证明第0**9号）至新冶支行名下。左某栋、石某竹未按约还款，后新冶支行与原告签订《债权转让协议》，将债权转让给原告。诉讼中，左某栋、石某竹偿清了逾期部分贷款及逾期利息、罚息，截至2024年11月30日，尚差欠贷款本金521,056.95元。原告因本案诉讼与律师事务所签订《委托合同》，约定律师代理费为29,328元。

法院判决：左某栋、石某竹需在判决生效后三十日内偿还原告借款本金521,056.95元及2024年12月1日后的利息罚息；支付律师费5000元；原告对抵押房屋折价、拍卖或变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；但驳回了要求大冶某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例揭示了两个对企业至关重要的法律风险点，特别是对房地产开发商和金融机构具有重要警示意义。

第一大风险点：开发商阶段性担保责任的"自动解除"机制

许多企业（尤其是房地产开发商）在与银行合作时，会为购房者提供"阶段性担保"，即从贷款发放到房屋办理正式抵押登记前的这段期间承担担保责任。很多开发商认为，只要房屋没卖出去或者没办完所有手续，自己就得一直担着这个责任。

但本案清楚表明：只要房屋已完成抵押预告登记且开发商已办理建筑物所有权首次登记（即"大产证"），开发商的担保责任就自动解除，无需另行通知或办理手续！

法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款作出判决：当房屋已经办理了抵押预告登记，并且完成了建筑物所有权首次登记时，抵押权自预告登记之日起就已设立。这意味着银行的债权已经有足额保障，开发商的阶段性担保责任自然终止。

企业防范建议：

1. 房地产开发商应当密切关注项目中每套房屋的登记状态，特别是建筑物所有权首次登记的完成时间
2. 在与银行签订担保协议时，应明确约定"当房屋完成抵押预告登记且取得首次登记时，担保责任自动解除"的具体条款
3. 建立房屋登记状态跟踪机制，一旦满足解除条件，及时书面通知银行解除担保责任，避免不必要的法律风险

第二大风险点：律师费主张过高反而"得不偿失"

本案中，银行主张29,328元律师费，但法院最终只支持了5,000元。原因有二：一是合同虽约定借款人应承担实现债权的费用，但法院认为不应随意扩大对方损失；二是该律师费尚未实际支付。

很多企业在发生纠纷时，往往倾向于主张高额律师费，认为"反正合同有约定"。但法院会综合考量：

• 律师费是否实际发生
• 金额是否符合当地收费标准
• 是否存在过度维权情形

企业防范建议：

1. 在合同中约定律师费时，应明确具体计算标准（如"按争议金额的X%计算"），而非简单写"承担全部律师费"
2. 发生纠纷后，应选择与争议标的额相匹配的律师收费标准，避免"小案子配大律师费"
3. 确保律师费已实际支付并保留支付凭证，否则法院很可能不予全额支持
4. 对于金额较小的债务，可考虑通过简易程序或调解解决，避免因高额律师费导致"赢了官司亏了钱"

特别提醒：本案还凸显了一个实务细节——债权转让后必须有效通知债务人。本案中新冶支行将债权转让给大冶支行，并通知了债务人，因此转让有效。企业在进行债权转让时，务必通过书面形式有效通知债务人，否则转让对债务人不发生效力。

作为企业，无论是房地产开发商还是金融机构，都应重视合同条款的设计与履行过程中的证据保存。一个完善的合同体系和规范的业务流程，能够帮助企业避免90%以上的常见法律风险。与其在纠纷发生后花费大量时间金钱解决，不如在业务开始前做好风险防控。

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