租赁合同到期后未续签继续使用，出租人可通过起诉立即解除合同并索赔-大冶租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0281民初437号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2023年12月27日，大冶某公司（甲方）与肖某（乙方）签订了《资产承包经营合同书》，将大冶市巷号号楼楼商场（面积约970平方米）出租给肖某经营。租赁期限为2023年11月1日至2024年10月31日，为期一年，年租金19万元。合同约定乙方在签订合同时缴纳半年租金，剩余半年租金在2024年4月30日前缴清。

合同签订后，肖某于2024年1月3日支付了47500元，2024年8月19日支付了30000元，合计77500元，仍欠112500元租金未付。合同期满后，双方未重新签订书面合同，但肖某继续使用商场经营，也未支付后续租金。大冶某公司多次催讨无果后向法院起诉。

法院判决：1、双方租赁合同关系于2025年2月5日解除；2、肖某在60日内腾退商场；3、支付拖欠租金112500元及合理滞纳金1785元；4、支付2024年11月1日至2025年2月5日的租金49973元及相应滞纳金；5、赔偿合同解除后占用商场期间的损失（按年租金19万元标准计算）；6、案件受理费由肖某承担大部分。

三、案例核心观点：企业必须警惕的三大租赁风险

这个案例看似简单，却暴露了企业在租赁管理中最容易忽视的三个致命风险，稍不注意就会让企业"钱房两空"：

风险一：合同到期后"默认续租"是最大陷阱
本案中，合同期满后双方未签新合同，但租客继续使用房屋，法院认定为"不定期租赁"。这意味着：出租方可以随时解除合同，但租客也可以随时搬走；更重要的是，一旦发生纠纷，出租方不能直接按原合同要回房屋，必须走法律程序。很多企业觉得"反正对方还在用，先收着钱再说"，结果租客拖欠租金后，才发现维权成本极高。正确做法：合同到期前30天必须书面通知租客——要么续签新合同，要么限期搬离，绝不能放任"默认使用"。

风险二：天价滞纳金条款等于"废纸一张"
本案合同约定"日5‰滞纳金"（相当于年化182.5%），但法院直接砍掉98%，只支持按LPR利率130%计算（约4.355%）。很多企业觉得"写高点才能震慑租客"，实际上法律明确规定违约金不能超过实际损失的30%。正确做法：合同中约定"违约金=拖欠租金×同期LPR利率×130%"，既合法有效又便于执行。记住：写得再高，法院也只支持合理范围，不如一开始写合理。

风险三：解除合同的时间点决定真金白银
本案中，大冶某公司通过起诉方式解除合同，法院认定合同自"起诉状送达租客之日"（2025年2月5日）解除。这意味着：

• 2月5日前的租金必须全额支付
• 2月5日后占用房屋的，按租金标准赔偿损失
  很多企业误以为"合同到期日就是解除日"，结果白白损失后续占用费。正确做法：租客逾期不搬时，立即发《解除合同通知书》并同步起诉，以法律文书送达日作为解除节点，避免损失扩大。

给企业的实操建议：

1. 设置"自动清退"条款：在合同中明确"租赁期满后7日内未续签且未搬离的，出租方有权停水停电并收回房屋"，避免陷入不定期租赁
2. 分阶段收租：将年租金拆分为"季度预付+月度结算"，降低拖欠风险
3. 电子存证必做：每次催租用"邮政EMS+短信+微信"三重送达，保留完整证据链
4. 到期前30天启动程序：无论租客是否表示续租，必须书面确认后续安排

四、专业支持让风险防控事半功倍

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