企业签约前务必核实土地性质，擅自改变用途难获赔偿-枝江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1043号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年3月10日，枝江某生中心发布"枝江市建筑垃圾调配中心托管"项目的询价通知及询价方案，枝江某晖公司中标。2020年3月19日，枝江某晖公司（乙方）与枝江某生中心（甲方）签订《枝江市建筑渣土调配中心托管协议书》，约定乙方每天对倾倒垃圾（建筑渣土）进行有效整理，确保场内填埋规范有序；协议实行一年一签订，若年度验收合格续签合同；乙方负责做好场区四周围墙建设，确保美观并封闭式管理；合同期内，乙方在调配中心建设的任何项目需经甲方同意；合同到期后，乙方在调配中心建设的任何建筑物产权归甲方所有，甲方不支付任何费用；若乙方在合同期内因甲方需使用该宗土地至终止合同的，且合同达到两年的，甲方不给乙方任何补偿费用，若达不到两年的，由甲方赔偿乙方合同内的建设项目费用。

协议签订后枝江某晖公司进场运营该项目。在第一份协议到期后，枝江某晖公司仍正常运营该项目。2021年7月16日，双方续签第二份协议，时间为2021年7月16日至2022年7月15日。

2021年10月20日，枝江某生中心向枝江某晖公司下达检查通报，指出枝江某晖公司在场内将场地平整后，建设为砂石料堆场，从事砂石经营活动，违背了所签订的托管协议，存在生态环保问题隐患，要求整改。

2022年1月6日枝江某生中心向枝江某晖公司下达《整改告知书》，因枝江某晖公司未按要求整改到位，要求对违法占用的耕地进行泥土复垦，拆除场内建构筑物，清除砂石料，恢复原貌。

2022年5月11日，双方以《建筑渣土调配中心场地物资确认清单》的形式确认由枝江某晖公司在2022年5月12日前自行拆除场地上建筑物。

枝江某晖公司认为枝江某生中心未能告知该地块系一般农用地，导致其不知晓该地块不能用于建筑渣土倾倒而续签了合同，故起诉要求确认协议终止并赔偿损失568470元。

法院判决结果：
法院驳回了枝江某晖公司的全部诉讼请求。法院认为，双方协议实际履行时间已满两年（从2020年3月19日至2022年5月11日），而协议约定若合同履行达到两年，甲方不给乙方任何补偿费用。同时，合同终止的主要原因是枝江某晖公司在托管土地上违规建设、经营砂石场，而非土地性质问题。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子给我们企业上了一堂生动的"合同风险课"：签约前不核实关键信息，履约中不守合同约定，损失只能自己承担！

第一，土地性质必须亲自查，不能"听人说"
枝江某晖公司认为枝江某生中心应当告知土地是耕地不能用于建筑垃圾填埋，但法院不认可这种说法。企业要知道：政府部门不会替你核实土地用途，签约前必须亲自去自然资源部门查询土地性质、规划用途。特别是涉及土地使用的合同，一定要拿到《土地使用证》《规划许可证》等官方文件核实，不能只看对方提供的资料或口头承诺。我曾见过不少企业吃了这个亏，以为是工业用地，结果是农用地，项目刚上马就被叫停，损失惨重。

第二，合同条款要看仔细，重点内容要划线
本案中协议白纸黑字写着"合同达到两年的，甲方不给乙方任何补偿费用"，枝江某晖公司显然没重视这一条。很多企业签合同时只关注金额和期限，对违约责任、终止条件等"小字条款"不仔细看。建议企业：1) 所有合同都要让专业人员审核；2) 重点条款用不同颜色标注；3) 对不理解的条款当场要求解释并记录。记住，签了字就是认可所有内容，后悔药可没有！

第三，合同约定要严守，不能看到"商机"就乱来
枝江某晖公司最大的错误是把建筑垃圾调配中心擅自改成砂石料场赚钱，这明显违反合同约定。企业常犯的错误是：看到合同外的"赚钱机会"就心动，觉得"改一点没关系"。但法律只保护按约履行的行为！如果确实想变更业务，必须：1) 书面征得对方同意；2) 签订补充协议；3) 明确变更后的权利义务。千万别学本案企业，自作聪明改用途，结果赔了夫人又折兵。

第四，花钱办事留凭证，口头承诺不可靠
枝江某晖公司主张的损失因缺乏正规发票、转账记录而不被法院认可。企业经营中要养成"留痕"习惯：1) 付款必须走公账并备注用途；2) 收据要盖章，最好要发票；3) 重要沟通要邮件或书面确认。我经常提醒客户：现金交易、口头约定在法庭上几乎等于没发生过，别为省小钱吃大亏。

给企业的实用建议：

1. 签约前做"体检"：对合同涉及的土地、资质、政策等关键事项进行尽职调查，花钱请专业机构查比事后赔钱划算得多
2. 重大合同找专家：涉及土地、大额资金的合同务必让专业律师审核，别省这点咨询费
3. 履约过程做记录：建立合同履行台账，每次重要操作都留书面证据
4. 变更事项必书面：任何与原合同不同的操作，必须签订补充协议

很多企业老板总说"我做生意这么多年，没签过合同也成"，但随着监管越来越严，这种侥幸心理害死人！这个案子就是活生生的例子：企业以为能靠"灵活变通"多赚钱，结果连成本都收不回来。记住：合法合规才是企业最稳的"赚钱模式"。

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