签了字就跑不掉！企业主张 虚假合同 无效难获法院支持-宜昌租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂05民终640号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年2月22日，葛洲坝人民法院裁定将宜昌某科科技有限公司位于枝江市镇村**工业园的土地及厂房（含5栋厂房和1栋公租房）作价4746万元，交付给枝江某行股份有限公司抵债。此后，该厂房由6家企业分区使用，包括宜昌某山有限公司、枝江市某钢钢结构有限公司等。
2022年，枝江某行与宜昌某山公司签订《不动产租赁合同》，约定宜昌某山公司整体租赁38833.49平方米厂房，年租金80万元，租期自2022年2月1日至2023年2月1日。宜昌某山公司支付了657500元租金后，合同到期未续签，但继续占用厂房。枝江某行起诉要求其返还公租房、支付欠租14.25万元及房屋占用费300万元。
一审法院判决宜昌某山公司需：

1. 于2025年6月30日前返还公租房；
2. 支付欠租14.25万元及2023年2月至2024年2月的占用费85.9万元。
   宜昌某山公司上诉称：双方实际约定其仅承租部分厂房，其余厂房仅代收租金，《不动产租赁合同》是为帮枝江某行"完善档案"签订的虚假合同，应属无效，占用费应按38万元/年计算。
   二审法院驳回上诉，维持原判，认定合同有效，占用费按80万元/年计算。

三、企业法律风险防范指南：签字前务必想清楚！

这个案子暴露了一个致命误区：企业以为签了"假合同"事后能赖账，结果法院根本不买账！ 宜昌某山公司主张"合同是配合银行做材料"，但法院一针见血指出：

"合同条款写得清清楚楚，你按约定付过钱，还催别人交租金——这哪像假合同？"

对企业最实在的3条提醒：

1. "配合签个字"等于签字画押
   宜昌某山公司说签合同是为了帮银行"完善档案"，但合同白纸黑字写了"整体租赁38833平方米，年租80万"。法院直接认定：你收了别人的租金转交给银行，还按合同付了钱，就等于认了这个数！千万记住：所有签字文件都是"呈堂证供"，别信"走个形式"的口头承诺。

2. 录音微信≠免死金牌
   公司拿出录音证明银行同意"只收自己用的租金"，但法院发现：录音里银行根本没明确答应！关键细节：

   • 如果口头说"只租一半"，合同里却写"整体租赁"，法院优先看合同；
   • 对方工作人员随口一说，不等于公司正式承诺。
     企业实操建议： 凡有特殊约定，必须写进合同补充条款，或单独签书面确认书！

3. "别人案子判得轻"救不了你
   宜昌某山公司搬出另案判决（其他5家公司按38万/年付占用费），但法院说："那是新业主告你占厂房，这是银行告你违约——两码事！"

   • 同一个厂房，不同法律关系下责任完全不同；
   • 你和银行签了80万/年的合同，就别指望用38万/年的标准抵赖。
     血泪教训： 别幻想"别人少交钱，你也能少交"，合同是你和对方的"私约"，不牵连第三人！

总结一句话：合同不是纸老虎，签了字就得认！ 企业签租赁合同时，必须：
✅ 逐条核对面积、租金、责任；
✅ 拒绝"先签字后补内容"；
✅ 特殊约定必须落纸为证。
否则，就像本案企业一样，多花71万冤枉钱！

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