未办理抵押登记导致债权无法优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初1718号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年5月24日，松滋某公司与尹某贵、万某梅签订了合同编号为2021E0108057190039的《个人借款合同》，约定松滋某公司向尹某贵、万某梅发放贷款150000元，年利率9.6%，贷款期限为2021年5月24日至2023年5月23日即36个月，还款方式为按频率付息，到期一次还本。同日，松滋某公司与尹某贵、万某梅签订了合同编号为2021E0108057190039-1的《最高额抵押合同》，约定尹某贵、万某梅以其位于松滋市某镇某村某组的房地产对上述《个人借款合同》下的全部债权提供最高额抵押担保，松滋某公司就该财产优先受偿。当日，尹某贵、万某梅签署借款借据。上述合同及借据签订后，松滋某公司如约发放贷款150000元至尹某贵账户。借款到期后，尹某贵、万某梅未能按约定偿还到期本金及利息。松滋某公司多次上门催讨未果。同时查明，松滋某公司与尹某贵、万某梅签订《最高额抵押合同》确认的抵押房产未办理抵押登记。

法院判决：尹某贵、万某梅需返还松滋某公司借款本金122986.88元及截至2023年6月29日的利息20708.33元，并自2023年6月30日起按年利率14.4%计付逾期利息至清偿之日止；但驳回了松滋某公司要求对抵押房地产行使抵押权并优先受偿的诉讼请求。

三、核心观点：一纸合同不等于万无一失，抵押登记是债权安全的"保险栓"

这个案子看似简单，却暴露了企业常见的致命误区：以为签了抵押合同就高枕无忧，却忽视了最关键一步——办理抵押登记。

松滋某公司犯了一个低级但致命的错误：他们和借款人签订了《最高额抵押合同》，约定用房产做担保，却没有去不动产登记中心办理抵押登记手续。结果呢？当借款人还不上钱时，松滋某公司才发现自己对那套房产根本没有"优先受偿权"。就像你买了保险却没交保费，出事了才发现保险单是张废纸。

根据《民法典》规定，不动产抵押必须办理登记，抵押权才真正"生效"。只签合同不登记，等于把"担保"二字写在了沙子上——潮水一来（借款人违约），字迹就没了。本案中，松滋某公司虽然赢了本金和利息的官司，但失去了最有力的保障——无法优先处置抵押房产。如果借款人名下没其他财产，这12万多本金和2万多利息可能最终变成"纸上债权"，要不回来。

企业该如何防范此类风险？

1. 登记是"最后一步"，更是"关键一步"：签订抵押合同后，务必在15日内（不动产登记时效）到当地不动产登记中心办理抵押登记。别以为"过两天就去"，拖着拖着风险就来了。
2. 贷款前查清"三证"：放款前必须确认抵押物的房产证、土地证（或不动产权证）真实有效，且无查封、无重复抵押。可以要求企业提供"不动产登记查询证明"。
3. 设置放款前提条件：在借款合同中明确约定"抵押登记完成是放款的前提"，避免先放款后登记的被动局面。
4. 定期核查抵押状态：对大额贷款，每半年查询一次抵押物状态，防止抵押物被偷偷转移或二次抵押。

记住：合同是"约"，登记是"保"。没有登记的抵押，就像没上锁的保险柜——看起来安全，实则门户大开。企业做信贷业务时，风控不能只停留在"签不签"，更要盯紧"登不登"。

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