未办理抵押登记将导致无法行使抵押权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初522号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年9月7日，松滋某公司与谢某签订了《个人借款合同》，约定松滋某公司向谢某发放贷款12万元，年利率11.17%，贷款期限为2020年9月7日至2023年9月6日。同日，松滋某公司与谢某、王某娇签订了《最高额抵押合同》，约定谢某、王某娇以其位于松滋市××镇××村××组的房地产提供抵押担保。同时，松滋某公司与王某娇签订了《最高额保证合同》，约定王某娇对该借款承担连带保证责任。

2022年1月10日，松滋某公司与谢某重新签订了《个人借款合同》，约定向谢某发放贷款20万元，年利率11.45%，贷款期限为2022年1月10日至2025年1月9日。2022年1月13日，松滋某公司与王某娇重新签订了《最高额保证合同》，约定王某娇对该借款承担连带保证责任；同时与谢某、王某娇重新签订了《最高额抵押合同》，约定以其名下位于松滋市××镇××村××组的房地产提供抵押担保。

2022年5月16日，松滋某公司与谢某又签订了《个人借款合同》，约定发放贷款5万元，年利率12%，贷款期限为2022年5月16日至2023年5月15日。

关于20万元贷款，谢某于2022年8月25日开始发生逾期；5万元贷款于2022年9月20日开始发生逾期。经多次催收，谢某、王某娇仍未能偿还。2023年2月24日，松滋某公司向谢某发出《全部收贷通知书》，宣布未到期的全部贷款本息提前到期，但谢某、王某娇仍未履行还款义务。

松滋某公司与谢某、王某娇两次签订《最高额抵押合同》，均未办理抵押登记。谢某向松滋某公司借款20万元，部分用于偿还其先前所欠松滋某公司借款本息。

法院判决结果：谢某需偿还20万元贷款的本金167250.78元及相应利息，以及5万元贷款的本金50000元及相应利息；王某娇对20万元贷款的全部债务承担连带清偿责任；但驳回了松滋某公司要求行使抵押权并优先受偿的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给我们企业一个非常重要的警示：签了抵押合同不等于就拥有了抵押权！

很多企业负责人以为，只要和借款人签了抵押合同，手里握着合同，将来借款人还不上钱时就能拿他的房子或土地来抵债。但事实并非如此简单。在这个案例中，松滋某公司虽然和借款人谢某、王某娇签了两次《最高额抵押合同》，约定用他们的房子做抵押，但因为没有去不动产登记中心办理正式的抵押登记手续，结果法院判决认定"抵押权并未设立"，松滋某公司无法对那套房产行使抵押权并优先受偿。

为什么会这样？简单来说，抵押合同只是双方约定要设立抵押的"承诺"，而真正的抵押权需要到不动产登记机构办理登记才能生效。这就像你和朋友约定要买卖房子，签了合同不等于房子就是你的，必须去房管局过户登记后，房子才真正属于你。

对企业来说，这个教训非常惨痛。松滋某公司本以为有房子做抵押，风险可控，结果因为一个简单的登记手续没办，失去了最重要的保障。当借款人跑路、没钱还时，企业只能眼睁睁看着抵押物却无法处置，只能向借款人和担保人追讨，而担保人王某娇也未必有足够财产来偿还全部债务。

那么，企业应该如何防范这种风险呢？

1. "签合同"只是第一步，"办登记"才是关键：签订抵押合同后，必须立即到不动产登记中心办理抵押登记。不要以为关系好就拖延，也不要以为对方答应了就放心。只有拿到《不动产登记证明》，才算真正设立了抵押权。

2. 建立完善的抵押物管理流程：企业应设立专人负责跟踪抵押登记进度，从合同签订到登记完成全过程监控。可以制作"抵押登记进度表"，明确每个环节的责任人和时间节点。

3. 定期核查抵押状态：即使已经办理了抵押登记，企业也应定期查询抵押物状态，确保没有被解押或重复抵押。特别是在贷款期限较长的情况下，更要警惕抵押物被转移的风险。

4. 不要过度依赖单一担保方式：除了抵押，还应考虑要求提供保证人、质押等多种担保方式，分散风险。本案中，虽然抵押权没成立，但因为有王某娇的连带保证责任，松滋某公司还能向保证人追偿，这算是不幸中的万幸。

5. 及时采取法律行动：一旦发现借款人出现逾期，应迅速评估风险，必要时及时向法院申请财产保全，防止抵押物被转移或处置。

记住：在金融借贷业务中，完善的担保手续不是走形式，而是真金白银的保障。一个看似简单的登记步骤，可能决定企业最终能否收回巨额贷款。企业负责人和财务人员一定要高度重视，不能心存侥幸。

作为企业法律顾问，我们经常遇到类似案例，很多企业都是因为忽视了抵押登记这个"小环节"，导致数百万甚至上千万的贷款无法收回。希望这个案例能给各位企业经营者敲响警钟，不要让"本可以避免的损失"成为企业的沉重负担。

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